Zastanawiasz się nad inwestycją w nieruchomości? Zanim zdecydujesz jak to zrobić, koniecznie zastanów się, czy chcesz inwestować w luksusowe apartamenty czy zwykłe mieszkania. Posiadanie luksusowej nieruchomości to marzenie wielu, ale inwestowanie w nie musi oznaczać ich zakupu. Dzięki temu zapewnia niższe koszty, oferując jednocześnie wyższe zyski, niż taka sama inwestycja w zwykłe mieszkanie.
Jak to działa? Na rynku nieruchomości działam od 20 lat i w tym artykule przeanalizuję, dlaczego inwestycje w apartamenty premium stają się coraz popularniejsze dla polskich inwestorów. Zacznę od rozwiązania głównego problemu, który nurtuje inwestorów – czym są nieruchomości premium, czym różnią się od zwykłych apartamentów i dlaczego warto w nie inwestować?
Co musisz wiedzieć, o inwestowaniu w luksusowe apartamenty?
Nieruchomości premium i ekskluzywne apartamenty stanowią elitarną klasę aktywów w świecie nieruchomości. Jednak pojęcie „nieruchomości premium” nie posiada jednej, uniwersalnej definicji. Mimo to członkowie rynku są zgodni, że wykraczają one poza zwykłe mieszkania i apartamenty, oferując wyjątkowe cechy, przyciągające kupujących (a z nimi inwestorów) poszukujących wartości i prestiżu.
Przyjrzyjmy się konkretnym kryteriom, jakie powinien spełniać lokal mieszkalny, aby zakwalifikować go do “klasy premium:”
- Metraż – Pierwszym czynnikiem decydującym o luksusie nieruchomości jest metraż. Luksusowe nieruchomości zazwyczaj charakteryzują się powierzchnią wynoszącą co najmniej 100m2. To granica, od której można mówić a już nie o zwykłych mieszkaniach, lecz o apartamentach.
- Lokalizacja – Kolejnym niezwykle ważnym aspektem jest lokalizacja. To nie tylko odległość od sklepów czy restauracji, lecz także umiejscowienie w prestiżowych dzielnicach o wyjątkowej historii i emocjonalnej wartości. W Warszawie są to przede wszystkim: Śródmieście, Powiśle, Stary Mokotów, Stary Żoliborz, Żoliborz Artystyczny, Wilanów, Miasteczko Wilanów i pobliski Konstancin. który jest świetnie skomunikowany z Warszawą.
- Widok – Widok z nieruchomości premium to również kluczowy element. To może być widok na parki, malownicze zabytki lub panoramę miasta. Im imponujący widok, tym bardziej ekskluzywna nieruchomość. Dlatego apartamenty na najwyższych piętrach często są uważane za „premium,” a widok na kilka stron świata to nieoceniony atut.
- Przestrzeń – to ona definiuje luksus w nieruchomościach premium. To nie tylko metraż, ale również sposób, w jaki przestrzeń jest wykorzystana. Dla apartamentów premium przestronny salon to absolutna konieczność, a widok zza okien powinien jeszcze bardziej wzmacniać poczucie przestrzeni.
- Architektura budynku – Piękna i wyróżniająca się architektura budynku to kolejny element nieruchomości premium. Budynek wykonany z wysokiej jakości materiałów naturalnych, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, to znak rozpoznawczy luksusowych apartamentów.
- Wnętrza – Wnętrza nieruchomości premium to pięknie zaprojektowane, często przez architekta wnętrz, z uwzględnieniem stylu życia i potrzeb konkretnego właściciela. Indywidualność wnętrz nadaje nieruchomości charakteru.
- Dodatkowe udogodnienia – Nie można zapominać o dodatkowych udogodnieniach, które wyróżniają nieruchomości premium. To m.in.: inteligentne systemy smart home, baseny na dachach, prywatne siłownie, windy wjeżdżające prosto do mieszkania, sauny i wiele innych. Te elementy tworzą prawdziwy luksus w nieruchomościach premium.
Teraz, gdy mamy jasność co do kryteriów, możemy lepiej zrozumieć, dlaczego inwestowanie w nieruchomości premium jest tak atrakcyjne.
Lepiej zainwestować w standardowe mieszkanie czy ekskluzywny apartament?
Wybór między inwestycją w apartamenty premium a zwykłe mieszkania ma olbrzymi wpływ na końcowy efekt naszych inwestycji. Kluczem do podjęcia mądrej decyzji jest zrozumienie kluczowych różnic między tymi dwoma rodzajami aktywów. Twoi znajomi zachwalają mieszkania na wynajem? Nie powinieneś bezrefleksyjnie kopiować ich pomysłów inwestycyjnych – różne aktywa mogą być lepsze dla różnych osób, mających różne cele inwestycyjnych.
Dobra inwestycja to inwestycja odpowiednio zbilansowana pomiędzy stopniem ryzyka, a wysokością zysku. Inwestorów z grubsza można podzielić na dwie grupy:
- nastawionych na stabilność i bezpieczeństwo kapitału
- ukierunkowanych na maksymalizację zysku, kosztem większego ryzyka
Czy wiesz, że luksusowe apartamenty, jako aktywo inwestycyjne, będą pasować do profilu zarówno jednego, jak i drugiego inwestora? Aby to udowodnić, porównajmy ze sobą cechy zwykłych mieszkań i nieruchomości premium dla obydwu tych grup.
Wyższy poziom bezpieczeństwa – nawet w czasie kryzysów
Jednym z głównych argumentów przemawiających na korzyść nieruchomości premium jest wyjątkowe poczucie bezpieczeństwa. Dlaczego luksusowe apartamenty i mieszkania stanowią solidną ochronę kapitału, szczególnie w trudnych czasach? Oto kilka kluczowych, udowodnionych rynkowo powodów:
1. Niezależność od zdolności kredytowej
W czasach wysokiej inflacji i niestabilności stóp procentowych – zwłaszcza gdy stopy procentowe nieoczekiwanie wzrastają – zdolność kredytowa klientów indywidualnych gwałtownie spada. Tym samym hamuje to sprzedaż na rynku nieruchomości. Wystarczy, że zerkniesz na poniższy wykres. Zestawia on sprzedaż mieszkań deweloperskich w 2021 (przed wybuchem pełnoskalowej wojny na Ukrainie, wzrostem inflacji i stóp procentowych) oraz w 2022.
Zasada ta nie ma jednak zastosowania w przypadku nieruchomości premium. Ich nabywcami są często korporacje (jako mieszkania dla swoich menedżerów wysokiego szczebla) lub osoby bardzo zamożne, kupujące je ze środków własnych. Sprawia to, że są niezależne od reszty rynku nieruchomości. Nawet, jeśli zdolność kredytowa Polaków maleje, nieruchomości premium nawet nie dotknie kryzys, ponieważ pozostają atrakcyjne dla inwestorów, których nie interesują kredyty hipoteczne.
2. Napływ gotówki z zagranicy
Warto zwrócić uwagę, że nieruchomości premium w Polsce stanowią atrakcyjną opcję nie tylko dla krajowych inwestorów, ale również dla tych zagranicznych. Jednym z kluczowych powodów jest stosunkowo niższa cena w porównaniu do podobnych nieruchomości na Zachodzie. Przykładem może być londyńska rezydencja Hyde Park One, gdzie cena metra kwadratowego to w przeliczeniu aż… 530 000 zł.
Polska to kraj dynamicznie rozwijający się, dzięki czemu inwestorzy zagraniczni mogą tu nieźle zarobić. Jako kraju będącego liderem Europy Środkowo-Wschodniej, przekonuje ich również polska stabilność gospodarcza i polityczna. Dzięki temu rynek nieruchomości premium stale się profesjonalizuje, podnosząc swój poziom. A zainteresowanie zagranicznych graczy przekłada się na większy popyt i tym samym wzrost cen.
3. Wielomilionowy kapitał, który gwarantuje stabilność
Dużym inwestorom (osobom bardzo zamożnym oraz renomowanym firmom) zależy na dywersyfikacji swoich olbrzymich, wielomilionowych portfeli inwestycyjnych. Naturalnie kieruje ich to na rynek nieruchomości premium, bo tylko one pozwalają na inwestowanie wielomilionowych kwot w jedną inwestycję, co ułatwia zarządzanie i kontrolowanie całego portfela. Inwestorzy, którzy planują wydać miliony lub nawet kilka milionów, szukają nieruchomości, które spełnią ich wyśrubowane oczekiwania – których wartość na pewno nie spadnie. To właśnie dlatego nieruchomości premium zachowują swoją wartość, nawet gdy ceny tanich mieszkań spadają.
4. Samospełniająca się przepowiednia
Najważniejszym aspektem, który przyciąga inwestorów do nieruchomości premium, jest ich zdolność do ciągłego wzrostu wartości. To zjawisko przekonuje do luksusowych apartamentów nie tylko pod kątem finansowym, ale też psychiczno-emocjonalny. Zapewnia bowiem bezcenne komfort oraz spokój inwestycji.
Profesjonaliści zarządzający portfelami inwestycyjnymi rozumieją, że inwestowanie w nieruchomości premium stanowi solidny fundament ich inwestycji. W trudnych okresach, gdy inne formy inwestycji mogą być narażone na ryzyko, nieruchomości premium pozostają stabilne. Dlatego stanowią one nie tylko bezpieczną lokatę kapitału, ale również skuteczny sposób na ochronę inwestycji.
Efekt wzrostu ich wartości działa jak samospełniająca się przepowiednia. Ich atrakcyjność inwestycyjna przyciąga kolejnych inwestorów, co z kolei podbija ich wartość i…cały cykl znów się powtarza. Stabilne zyski jednych inwestorów, przyciągają kolejnych, zwiększając wartość kapitału wszystkich uczestników rynku. Tego komfortu nie da się wycenić.
Zyski nieograniczone zasadami rynku
Omówiliśmy kluczowe różnice, które przyciągają inwestorów ceniących bezpieczeństwo i stabilność. A jakie cechy nieruchomości premium przekonują inwestorów skupionych na maksymalizacji zysku?
1. Napędzająca się spirala zysków
W 2021r. polski rynek nieruchomości premium doświadczył wyjątkowego wzrostu – o aż 18%, osiągając wartość 2,6 miliarda złotych (dane KPMG). Jednym z kluczowych aspektów, który przyciąga inwestorów do tego segmentu rynku, jest fakt, że inwestycje premium przyciągają do siebie kolejne kolejne inwestycje premium.
Prestiżowe nieruchomości wpływają pozytywnie na całą okolicę, podnosząc jej wartość. Zamożni klienci oczekują w pobliżu domów modnych sklepów, dobrych restauracji i wielu innych miejsc, w których mogą komfortowo spędzać czas wolny. Popyt napędza kolejne inwestycje, a rosnąca wartość otoczenia podnosi wartość znajdujących się tam nieruchomości.
2. Pobicie wysokiej inflacji
W ostatnich latach bezpieczne instrumenty finansowe – obligacje czy lokaty bankowe – oferują oprocentowanie tak niskie, że nie chronią nawet przed inflacją.
Dla inwestorów to jasny sygnał, aby zainteresować się innymi aktywami finansowymi. Funkcji, których nie spełniają lokaty czy obligacje, z nawiązką wypełniają nieruchomości. Z biegiem czasu oferują nie tylko wzrost wartości samej nieruchomości, ale pozwalają też czerpać regularne zyski z najmu. Doceniają to zwłaszcza inwestorzy długoterminowi.
Przy tradycyjnym, długoterminowym wynajmie zwykłego mieszkania, stopa zwrotu z inwestycji wynosi zazwyczaj ok. 4-5% w skali roku. Ale w przypadku nieruchomości premium, stopa zwrotu może być znacznie wyższa. Metraż w połączeniu z lokalizacją, szlachetnymi materiałami wykończeniowymi oraz rosnącym zainteresowaniem skutecznie windują ceny.
3. Unikalność i limitowana podaż
Nieruchomości premium są często zlokalizowane w miejscach, których nie da się bez końca rozbudowywać. W końcu ile nowych apartamentowców można zbudować np. na warszawskim Śródmieściu? Ze względu na bardzo ograniczoną ilość wolnych gruntów, takich inwestycji jest bardzo mało. A będzie jeszcze mniej – nowe plany zagospodarowania terenów zakładają, że miasta należy rozwijać w sposób zrównoważony, nie doprowadzając do zbyt ciasnej zabudowy. To wszystko prowadzi do bardzo ograniczonej podaży.
Z drugiej strony, lokale położone w takich miejscach oferują kupującym mnóstwo zalet: są prestiżowe, bardzo atrakcyjne do życia i często znajdują się w rejonach pod kontrolą konserwatora zabytków. Kupujący mogą być więc pewni, że nagle “nie urośnie” w ich sąsiedzkiej okolicy blokowisko, autostrada czy głośny magazyn. Te wszystkie czynniki zwiększają atrakcyjność i popyt na takie nieruchomości. Do tego dochodzi aspekt luksusu, którego nie da się wycenić w warunkach rynkowych. Dzięki temu nieruchomości premium nie mają ograniczeń jeśli chodzi o wysokość zysków. Przekłada się to na ich dynamicznie rosnącą wartość.
Sposoby inwestowania w apartamenty premium
Omawialiśmy kluczowe kwestie, od definicji nieruchomości premium po korzyści płynące z takich inwestycji. Na zakończenie pozostaje pytanie: Jak inwestować w ten segment rynku?
Możesz to zrobić na dwa sposoby:
- Bezpośrednio – kupując nieruchomość premium na rynku wtórnym/deweloperskim i stając się jej właścicielem. Następnie taki apartament możesz wynająć lub przearanżować i sprzedać z zyskiem. Inwestycja bezpośrednia z oczywistych względów wiąże się z wyższymi kosztami i wyższym ryzykiem. To rozwiązanie dla osób dysponujących min. kilku milionowym kapitałem do inwestycji. Pamiętaj, że ten wybór oznacza też konieczność aktywnego zarządzania Twoją inwestycją (obserwowania i analizy rynku, aranżacji wnętrza, szukania najemcy/kupującego), co akurat możesz oddelegować np. do biura nieruchomości.
- Pośrednio – poprzez instrumenty finansowe lub spółki zajmujące się inwestycjami w nieruchomości. To metoda pośrednia, dająca możliwość inwestowania w nieruchomości premium bez konieczności bezpośredniego zakupu nieruchomości. Firmy, które umożliwiają tego typu inwestycje, oferują pożyczki kapitału lub udziały w portfelu nieruchomości/funduszach nieruchomościowych. W ten sposób stajesz się udziałowcem lub wierzycielem spółki obracającej nieruchomościami, a nie bezpośrednim właścicielem lokalu. Dzięki temu możesz zainwestować dziesiątki razy mniej kapitału niż w przypadku zakupu nieruchomości bezpośrednio, a także uniknąć odpowiedzialności za codzienne zarządzanie nieruchomością – zadania, jak wykończenia wnętrz, szukanie lokatorów, czy utrzymanie nieruchomości są zdelegowane do zarządzających spółką. To sposób dla osób, które chcą zainwestować w nieruchomości premium, ale nie chcą lub nie mogą podjąć ryzyka i odpowiedzialności związanej z bezpośrednią własnością.
Wykonaj następny krok i dowiedz się więcej
Rynek nieruchomości premium w Polsce dynamicznie rośnie, przyciągając zarówno rodzimych inwestorów, jak i zagraniczne środki. Unikalność oferty, prestiżowe lokalizacje i limitowana liczba dostępnych apartamentów sprawiają, że inwestycje w tym segmencie są niezwykle cenione. Nawet w obliczu trudniejszych warunków ekonomicznych, nieruchomości premium pozostają stabilnym aktywem, a ich wartość nadal rośnie.
Teraz, gdy posiadasz wiedzę na temat inwestowania w apartamenty premium i rozumiesz różnice między nimi a zwykłymi mieszkaniami, możesz zastanowić się nad własnymi krokami inwestycyjnymi. Niezależnie od tego, czy jesteś doświadczonym inwestorem, czy dopiero zaczynasz swoją przygodę z rynkiem nieruchomości, warto skonsultować się z profesjonalistami. Nasi eksperci stoją do Twojej dyspozycji, aby pomóc Ci znaleźć rozwiązania najlepiej dostosowane do Twoich potrzeb.
Napisz do nas, a pokażemy Ci indywidualnie opracowane dla Ciebie możliwości, które pomogą Ci osiągnąć inwestycyjny sukces. Twój kapitał zasługuje na najlepsze inwestycje, a my jesteśmy tu, aby Ci w tym pomóc.
