Jak wybrać odpowiednich najemców?

Dobry najemca to gwarancja regularnych wpływów z czynszu oraz dbałości o stan mieszkania. Twoim obowiązkiem jest go znaleźć i zachęcić do wynajmu Twojego mieszkania.

Oto kilka porad, które pomogą Ci znaleźć idealnego najemcę:

1. Staranne ogłoszenie: Przygotuj szczegółowe i atrakcyjne ogłoszenie wynajmu, zawierające wszystkie istotne informacje o nieruchomości oraz Twoje oczekiwania wobec najemców. Zawrzyj w nim oczekiwaną kwotę czynszu najmu oraz opłaty za media. Bądź transparentny, nie ukrywaj żadnych informacji bo prędzej czy później i tak najemcy się wszystkiego dowiedzą. Im bardziej precyzyjnie opiszesz swoje wymagania, tym większa szansa, że przyciągniesz odpowiednie osoby.
2. Oprowadzenie po mieszkaniu i rozmowa: Pokazanie mieszkania to okazja do lepszego poznania potencjalnego najemcy. Postaraj się wypytać go o ważne informacje takie jak sytuacja zawodowa, styl życia, plany na przyszłość. Możesz zapytać o powody przeprowadzki, źródło dochodu oraz oczekiwania wobec wynajmowanego mieszkania. Wielu najemców w Polsce ma za sobą kiepskie doświadczenia z poprzednimi właścicielami mieszkań. Dlatego prezentując się jako uczciwa i kontaktowa osoba, z którą można się dogadać, na pewno będziesz bardziej przekonywujący.
3. Referencje: W ostatnich latach coraz częstszą praktyką jest kontaktowanie się z poprzednimi wynajmującymi danego kandydata lub kandydatki, aby dowiedzieć się jak wyglądała z nim/nią współpraca. Wielu najemców nie będzie mieć problemu z taką prośbą, bo powoli staje się to standardem na rynku.
4. Sporządzenie umowy najmu: Powinieneś mieć ją przygotowaną jeszcze przed umówieniem spotkania z pierwszym kandydatem, aby móc precyzyjnie przedstawić mu swoje oczekiwania i postanowienia. Na umowę można później nanieść jeszcze kosmetyczne poprawki, ale w kwestiach fundamentalnych powinieneś mieć jasne i twarde stanowisko od samego początku. 

Po wybraniu odpowiedniego kandydata, prześlij mu do wglądu umowę najmu, która jasno określa prawa i obowiązki obu stron. Dokument powinien zawierać klauzule dotyczące kaucji, terminów płatności oraz warunków rozwiązania umowy.

Dobierając odpowiednich kandydatów, znacznie zmniejszysz ryzyko zniszczenia nieruchomości czy utraty pasywnego przychodu. Warto poświęcić temu więcej czasu, aby ograniczyć potencjalne problemy w przyszłości.

Zasady dobrego zarządzania najmem

Otwartość, szczerość i regularna komunikacja z najemcami jest fundamentem skutecznego zarządzania nieruchomością. Pozwoli Ci to zapobiegać problemom oraz budować zaufanie, przez co najemcy też będą lepiej traktować Ciebie i Twoje mieszkanie.

Aby zbudować dobre relacje z najemcami, kontaktuj się z nimi raz na jakiś czas, pytaj czy nie potrzebują pomocy i sprawdzaj jak im się mieszka. Proaktywne podejście pokazuje, że dbasz o najemców. Pamiętaj również o dostępności – najemcy powinni wiedzieć, jak się z Tobą skontaktować w nagłych sytuacjach.

Oczywiście, nawet przy najlepszej komunikacji i najlepiej napisanej umowie, konflikty mogą się zdarzyć. Jeśli pojawi się problem, którego nie uwzględnia Wasza umowa, ważne abyś potrafił nim skutecznie zarządzić. Najemcy siłą rzeczą mają w stosunku do Ciebie gorszą pozycję negocjacyjną, dlatego gdy pojawi się konflikt, w pierwszej kolejności powinieneś ich wysłuchać. Nawet jeśli Twoje stanowisko jest z góry przeciwne, to aktywne słuchanie pomaga zrozumieć sedno problemu i pokazuje, że traktujesz najemcę poważnie.

W niektórych sytuacjach warto zdecydować się na kompromis, który zadowoli obie strony. Bądź elastyczny i otwarty na propozycje najemców, ale jednocześnie dbaj o swoje interesy i stan nieruchomości. 

Pamiętaj też, że jako właściciel nieruchomości masz obowiązek przestrzegać praw swoich najemców. Powinieneś bardzo dobrze znać przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy, eksmisji, ochrony depozytu, prawa do prywatności najemcy oraz standardów mieszkaniowych. Szanuj prywatność swoich najemców – zawsze uprzedzaj ich o zamiarze wizyty w mieszkaniu, nawet jeśli jest to Twoja nieruchomość.

Utrzymanie i ubezpieczenie nieruchomości

Regularna konserwacja i naprawy są kluczowe dla utrzymania wartości nieruchomości oraz zapewnienia komfortu najemcom. Zaniedbane mieszkanie szybciej traci na wartości i może prowadzić do kosztownych napraw w przyszłości.

Aby uniknąć problemów, wprowadź plan regularnych przeglądów technicznych. Co najmniej raz na pół roku sprawdzaj stan instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ogrzewania oraz stan okien i drzwi. Szczególną uwagę zwracaj na wilgoć i pleśń, które mogą poważnie wpłynąć na zdrowie mieszkańców oraz strukturę budynku. 

W przypadku wykrycia drobnych usterek, takich jak przeciekający kran czy uszkodzona klamka, nie zwlekaj z naprawą. Szybkie reagowanie na problemy zapobiega większym kosztom w przyszłości. 

Stwórz też listę zaufanych fachowców, do których możesz zwrócić się w razie potrzeby. Dzięki temu zaoszczędzisz czas na poszukiwania i będziesz pewny jakości wykonanych prac.

Koniecznie powinieneś też ubezpieczyć swoją nieruchomość. Być może nigdy w życiu Ci się nie przyda, ale zapewni spokój ducha. Poza tym pechowe sytuacje się zdarzają, a Twoje mieszkanie może ucierpieć nawet nie z winy najemcy czy Twojej ale np. sąsiada który nieumyślnie doprowadzi do pożaru.

Wybierając polisę ubezpieczeniową, zwróć uwagę na zakres ochrony. Standardowe ubezpieczenie obejmuje zazwyczaj szkody spowodowane pożarem, zalaniem czy włamaniem, ale warto rozważyć dodatkowe opcje. Na przykład, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej może pokryć koszty napraw szkód wyrządzonych przez Twoją nieruchomość osobom trzecim, np. zalanie mieszkania sąsiada. 

Polisa na wypadek utraty czynszu zapewni Ci dochód, nawet jeśli mieszkanie będzie niezdatne do użytku przez pewien czas z powodu poważnej awarii. Regularnie przeglądaj i aktualizuj swoją polisę ubezpieczeniową, aby mieć pewność, że jest dostosowana do aktualnej wartości nieruchomości i zmieniających się warunków rynkowych.

Aspekty prawne zarządzania najmem

Tak jak wspomniałem, jednym z Twoich podstawowych obowiązków jako właściciela nieruchomości jest sporządzenie umowy najmu. Powinna ona zawierać wszystkie niezbędne informacje, takie jak: dane obu stron, wysokość czynszu, terminy płatności, czas trwania najmu oraz szczegółowe zasady korzystania z lokalu itp.

Pamiętaj, że Wasza umowa podlegać będzie pod ustawę o ochronie praw lokatorów, o Kodeksu cywilnego. Wszelkie zapisy sprzeczne z obowiązującym prawem i tak nie będą miały mocy prawnej.

Jako wynajmujący masz też obowiązek zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego i regularnie opłacać podatek dochodowy od uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. W zależności od formy najmu (prywatny czy okazjonalny) różnią się również obowiązki podatkowe i możliwe odliczenia. Dlatego przed inwestycją warto, abyś skonsultował się z doradcą podatkowym i upewnił się, że znasz i rozumiesz wszystkie swoje obowiązki.

Eksmisja lokatorów

Jednym z najtrudniejszych aspektów zarządzania najmem jest eksmisja najemców. Proces ten, regulowany przepisami prawa, wymaga przestrzegania określonych procedur. W Polsce eksmisja jest możliwa tylko na mocy prawomocnego wyroku sądu, który ją nakazuje.

Proces ten może być czasochłonny i kosztowny, dlatego kluczowe jest, aby od samego początku dobrze dobierać najemców i na bieżąco monitorować sytuację. W przypadku problemów z płatnościami lub naruszeń umowy, staraj się najpierw rozwiązać sprawę polubownie. Jeśli jednak sytuacja się nie poprawia, jak najszybciej rozpocznij formalne procedury, aby zminimalizować swoje straty.

Zwiększanie czynszu

W Polsce prawo określa, że czynsz za wynajem mieszkania można podnosić nie częściej niż raz na sześć miesięcy, a najemca musi być o tym poinformowany z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Wartość podwyżki powinna być uzasadniona, np. wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości czy inflacją. W umowie najmu warto zawrzeć klauzulę o możliwości corocznej indeksacji czynszu o wskaźnik inflacji, co pozwoli na bieżąco dostosowywać wysokość opłat do realiów rynkowych.

Inne ważne przepisy dotyczące zarządzania najmem obejmują kwestie związane z utrzymaniem nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym, zapewnieniem bezpieczeństwa oraz przestrzeganiem praw najemców. Jako właściciel masz obowiązek zapewnić najemcy warunki do normalnego korzystania z lokalu, w tym sprawne instalacje, ogrzewanie oraz dostęp do mediów. W przypadku awarii czy uszkodzeń masz obowiązek niezwłocznie przystąpić do ich naprawy, chyba że uszkodzenia są wynikiem działań najemcy – wtedy to on ponosi koszty.

Kiedy warto zatrudnić zarządcę nieruchomości

Zarządzanie nieruchomością może być czasochłonne i skomplikowane, zwłaszcza jeśli posiadasz ich wiele nieruchomości lub nie masz doświadczenia w tej dziedzinie. W takich sytuacjach rozwiązaniem jest zatrudnienie profesjonalnego zarządcy nieruchomości.

Poniżej przedstawiam główne zalety tego podejścia.

Zalety

• Oszczędność czasu: Zarządzanie nieruchomością obejmuje wiele codziennych zadań, takich jak komunikacja z najemcami, konserwacja nieruchomości, rozwiązywanie problemów, księgowość i inne. Profesjonalny zarządca może przejąć te obowiązki, pozwalając Ci skupić się na innych aspektach inwestowania lub Twojej głównej działalności zawodowej.
• Doświadczenie i wiedza: Profesjonalni zarządcy nieruchomości mają doświadczenie i wiedzę w zakresie rynku nieruchomości, co pozwala im skutecznie zarządzać Twoją inwestycją. Znają oni również przepisy prawne i regulacje dotyczące najmu, co minimalizuje ryzyko problemów prawnych.
• Efektywność operacyjna: Zarządcy nieruchomości mają dostęp do sprawdzonych procedur i narzędzi, które pozwalają na efektywne zarządzanie nieruchomościami. Mogą negocjować lepsze stawki z dostawcami usług i firmami konserwacyjnymi, co może prowadzić do oszczędności kosztów.
• Minimalizacja ryzyka: Profesjonalny zarządca potrafi skutecznie selekcjonować najemców, co zmniejsza ryzyko problematycznych lokatorów. Dzięki ich wiedzy i umiejętnościom, proces sprawdzania kandydatów jest bardziej dokładny i skuteczny.

Czy zarządca nieruchomości Ci się opłaca?

Główną wadą korzystania z usług zarządcy nieruchomości są większe koszty. Zarządcy pobierają za swoje usługi opłaty, które mogą wynosić od kilku do kilkunastu procent miesięcznego czynszu. Tym samym zmniejszy to Twoje całkowite ROI.

Musisz ocenić, czy korzyści przewyższają koszty i czy warto obniżyć zyski w zamian za więcej wolnego czasu i świętego spokoju.

Podsumowanie

Zarządzanie nieruchomością inwestycyjną wymaga wiedzy, zaangażowania i umiejętności. Dobrze przeprowadzony proces zarządzania może znacząco zwiększyć rentowność Twojej inwestycji i zminimalizować ryzyko problemów. Pamiętaj, że Twoja nieruchomość jest wartościowym aktywem, który przy odpowiednim zarządzaniu może przynosić stabilne i satysfakcjonujące zyski.