Rodzaje standardów wykończenia

Na polskim rynku nieruchomości można wyróżnić trzy różne rodzaje mieszkań:

1. surowe
2. w stanie deweloperskim
3. wykończone

Termin „stan deweloperski” jest jedynie eufemizmem, wymyślonym przez polską branżę budowlaną, ponieważ w praktyce powinniśmy mówić jedynie o lokalach niewykończonych albo gotowych do zamieszkania od zaraz.

Jeszcze kilka-kilkanaście lat temu wielu deweloperów oferowało mieszkania „pod klucz”. Ale ponieważ polski rynek nieruchomości od dawna jest bardziej rynkiem sprzedawcy niż kupującego (co wynika z olbrzymiej luki mieszkaniowej, nieustannego popytu na nieruchomości i wzrostu cen), Polacy często musieli szukać tanich mieszkań, by spełnić marzenie o własnym M. Powszechne na rynku stało się samodzielne remontowanie, z pomocą rodziny lub znajomych, pozwalające zaoszczędzić nawet spore środki. W tej sytuacji deweloperzy postawili na sprzedaż mieszkań w stanie deweloperskim.

Szczegółowy opis standardu wykończenia mieszkań w danej inwestycji zazwyczaj jest zawarty w załączniku do umowy sprzedaży. W nim podane są materiały i ich jakość. Niestety, często występuje duża różnica między wyposażeniem dwóch sąsiadujących lokali w stanie deweloperskim. Nie ma żadnych przepisów określających, co jest stanem surowym, a co oznacza mieszkanie „pod klucz”. W przypadku drugim zakłada się, że zawiera ono wszystko, co jest potrzebne do natychmiastowego zamieszkania.

Czym jest i co obejmuje stan deweloperski?

Pojęcie „stanu deweloperskiego” nie jest jednoznacznie określone w prawie. Często zdarza się więc, że ten sam deweloper różnie interpretuje pojęcie „stanu deweloperskiego” w zależności od konkretnej inwestycji. Zmienia się on w zależności od charakteru osiedla: inaczej wygląda w budynku z nowoczesnymi apartamentami, a inaczej w budynku z mieszkaniami w standardzie konomicznym. W pierwszym przypadku możemy oczekiwać standardowo drzwi antywłamaniowych, drewnianych okien czy parapetów z marmuru, a w innym dostaniemy tanie okna PCV z parapetami z konglomeratu. Jednolita definicja stanu deweloperskiego po prostu nie istnieje.

Najczęściej za standard deweloperski uznaje się mieszkanie zlokalizowane w budynku, który znajduje się na zagospodarowanym do zamieszkania terenie. Zgodnie z umową, teren może być ogrodzony lub nie, posiadać strefy zielone i/lub miejsca parkingowe. Części wspólne nieruchomości, takie jak klatki schodowe, piwnice i ewentualne garaże podziemne, powinny być wykończone tak, aby nadawały się do natychmiastowego użytku.

Nieruchomość w stanie deweloperskim powinna też mieć rozprowadzone wszystkie instalacje, łącznie z grzejnikami i piecem (w przypadku ogrzewania etażowego) oraz wykonane tynki i wylewki. Oznacza to, że w takim mieszkaniu nie znajduje się nic więcej poza wycekolowanymi ścianami, drzwiami wejściowymi, czasami też wewnętrznymi, podłączeniem wody i prądu. Zwykle brakuje tzw. „białego montażu”, czyli armatury łazienkowej. 

Podsumowująć – stan deweloperski najczęściej obejmuje następujące elementy:

• drzwi, okna i parapety
• podstawowe instalacje: elektryczną, grzewczą, wodno-kanalizacyjną i wentylacyjną
• gotowe do pomalowania ściany
• wylewkę podłogową 

Decydując się na zakup lokalu w standardzie deweloperskim przed zamieszkaniem musimy przeprowadzić jeszcze remont. Stan deweloperski to taki, który pozwala nam na bezzwłoczne rozpoczęcie prac wykończeniowch: malowanie, układanie podłóg, przygowaniem przyłączy, wykończenie łazienki itp.

Zalety inwestycji w mieszkanie w stanie deweloperskim

Mieszkania w stanie deweloperskim są najczęściej kupowane przez Polaków. Muszą więc stać za nimi konkretne argumenty. Przyjrzyjmy się ich zaletom:

Niższe koszty

• Samodzielne przeprowadzanie remontu to ryzyko, które może się opłacić: albo uda Ci się znacząco zmniejszyć całkowity koszt mieszkania, albo natrafisz na kiepską ekipę remontową, która wystawi Cię na wiele dodatkowych kosztów. Natomiast, nawet jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług profesjonalnej firmy, to koszt remontu nadal powinien być mniejszy niż analogiczny „koszt wykończenia” w przypadku mieszkania pod klucz.
• Część prac wykończeniowych możemy wykonywać samodzielnie, dzięki czemu znacznie obniżamy koszty. Malując ściany i kładąc podłogi sami, zaoszczędzamy całkiem spory budżet. Co więcej, mieszkanie w stanie surowym możemy remontować stopniowo, w zależności od bieżących wydatków, zarobków, czy potrzeb. 

Szansa na wyższą stopę zwroty z inwestycji

• Niski koszt zakupu: Mieszkania w stanie deweloperskim zazwyczaj są tańsze niż gotowe do zamieszkania. Być może uda Ci się znaleźć okazję inwestycyjną, która w długim terminie znacząco zwiększy Twoje ROI (zwrot z inwestycji) 
• Możliwość adaptacji: Będziesz miał szansę dostosować lokal do preferencji rynku lub specyficznych wymagań przyszłych najemców. Dzięki temu mieszkanie może stać się bardziej atrakcyjne i generować wyższy dochód.
• W tym przypadku mamy większy wpływ na jakość wykończenia takiego mieszkania, ponieważ możemy samodzielnie nadzorować prace na poszczególnych etapach, a przed ich zakończeniem zgłaszać swoje uwagi i zastrzeżenia. Pozwala to także na zmiany w trakcie, kiedy np. okaże się, że wybrany kolor na ścianie nie wygląda tak samo, jak na próbniku, albo nie pasuje do zamysłu wnętrza.

Kontrola nad wykończeniem

• Personalizacja wnętrza: Masz pełną kontrolę nad wykończeniem wnętrza, co pozwali Ci na stworzenie przestrzeni zgodnej z najnowszymi trendami oraz preferencjami przyszłych lokatorów. Możesz tym znacząco zwiększyć wartość mieszkania.
• Wysoka jakość materiałów: Możesz też wybrać wysokiej jakości materiały, które zwiększą trwałość i estetykę mieszkania, oraz jego atrakcyjność w oczach przyszłych kupujących lub najemców.

Mniejsze ryzyko inwestycyjne

• Gwarancje dewelopera: Nowe mieszkania objęte są gwarancją dewelopera, co zmniejsza ryzyko związane z ewentualnymi usterkami lub wadami budowlanymi.

Wady inwestycji w mieszkanie w stanie deweloperskim

Głównym minusem zakupu mieszkania w standardzie deweloperskim jest to, że nie możemy przyjąć w nim najemców od razu. W zależności od metrażu mieszkania musisz liczyć co najmniej 2 miesiące na przeprowadzenie satysfakcjonującego remontu.

Musisz też poświęcić sporo czasu na wybranie materiałów wykończeniowych, ich zakup czy nadzór nad ekipą budowlaną. Jeśli zdecydujesz się na wykonanie niektórych prac samodzielnie, licz się z tym, że czas wykończenia jeszcze bardziej się wydłuży.

Oto inne wady, które musisz wziąć pod uwagę:

Koszty wykończenia

• Wysokie koszty wykończenia: Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim może być kosztowne, zwłaszcza jeśli zdecydujesz się na wysokiej jakości materiały lub nowoczesne sprzęty.
• Nieprzewidziane wydatki: Często podczas prac wykończeniowych pojawiają się nieprzewidziane wydatki, które mogą znacznie podnieść ostateczny koszt Twojej inwestycji
• Potrzeba kontrolowania prac ekipy budowlanej

Brak pewności co do ostatecznego wyglądu

• Brak możliwości pełnej oceny: nie możesz w pełni ocenić wyglądu i funkcjonalności mieszkania na etapie zakupu. Może to prowadzić do rozczarowania po zakończeniu prac.
• Zmiany projektowe: W trakcie budowy deweloper może wprowadzać zmiany projektowe, które mogą nie być zgodne z Twoimi początkowymi oczekiwaniami.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskim?

Kupując mieszkanie w standardzie deweloperskim koniecznie sprawdź jakość materiałów użytych przez dewelopera. Wykończenie ścian i mieszkania może różnić się pod względem jakości, dlatego ważne jest dokładne zbadanie stanu deweloperskiego, aby uniknąć problemów i dodatkowych kosztów. Jeśli deweloper użył słabej jakości materiałów, to prędzej czy później będziesz musiał przeprowadzić remont.

Stan deweloperski odnosi się również do stanu ścian w nowo oddawanych budynkach. Umowa powinna precyzyjnie określić, w jakim stanie zostaną przekazane. Standardowo, ściany są wygładzone i pokryte jedną warstwą białej farby. Jasne ustalenie naszych oczekiwań w umowie pozwoli uniknąć nieporozumień, stresu oraz dodatkowych wydatków. W przypadku większych inwestycji możliwe są znaczne oszczędności w tym zakresie.

Zalety z inwestycji w mieszkanie wykończone pod klucz

Twoją drugą opcją jest zakup mieszkania lub domu w stanie pod klucz. Naturalnie koszt takiego rozwiązania będzie większy i zależny od ilości metrów kwadratowych Twojej nieruchomości i użytych materiałów. Aranżacja przez dewelopera pozwoli Ci jednak zaoszczędzić czas.

Jakie jeszcze zalety należy wziąć pod uwagę?

Natychmiastowy dochód

• Brak opóźnień: Zakup mieszkania gotowego do zamieszkania oznacza, że możesz od razu rozpocząć proces wynajmu lub sprzedaży i przyspieszyć wymarzone zyski.
• Szybki zwrot z inwestycji: Natychmiastowa możliwość wynajmu lub sprzedaży pozwala na szybszy zwrot z inwestycji, co jest istotne dla inwestorów poszukujących płynności finansowej.

Oszczędność czasu i wysiłku

• Brak prac wykończeniowych: Mieszkania wykończone „pod klucz” są gotowe do użytku, co eliminuje potrzebę angażowania się w prace remontowe i wykończeniowe.
• Minimalizacja zarządzania projektem: Inwestorzy nie muszą zarządzać procesem wykończenia, co oszczędza czas i redukuje stres związany z nadzorowaniem prac budowlanych.
• Nie musisz mieć profesjonalnej wiedzy – nieznajomość specyfiki prac budowlanych może skutkować niską jakością ich wykonania. Ale nie dotyczy to nieruchomości wykonanych pod klucz, a to bardzo istotna zaleta.

Wysoki standard wykończenia

• Profesjonalnie wykończone mieszkania często spełniają wysokie standardy. Pozwoli Ci to dłużej zachować nieruchomość w świetnym stanie oraz łatwiej przyciągnąć najemców lub kupujących.
• Estetyka – mieszkania wykończone pod klucz często projetowane są przy konsultacji z projektantem wnętrz, Zyskujesz pewność, że całość będzie spójna i estetyczna.

Atrakcyjność dla najemców i kupujących

• Wysoka konkurencyjność: Gotowe mieszkania często mają nowoczesne wykończenie i wyposażenie, co przyciąga lepiej sytuowanych najemców i kupujących, zwiększając potencjał wyższych stawek najmu lub cen sprzedaży.

Stabilność finansowa

• Przewidywalne koszty: Koszty związane z zakupem mieszkania wykończonego „pod klucz” są bardziej przewidywalne, co ułatwia planowanie budżetu inwestycyjnego. Gotowe mieszkanie eliminuje ryzyko niespodziewanych wydatków na wykończenie czy naprawy, co ułatwi Ci realizację planu.

Redukcja ryzyka

• Natychmiastowa dostępność: Gotowe mieszkanie jest natychmiast dostępne na rynku, co redukuje ryzyko związanego z opóźnieniami budowlanymi i zmianami w popycie. Oczywiście, wybór odpowiedniej inwestycji we właściwej lokalizacji może całkowicie wyeliminować to ryzyko.
• Ochrona przed inflacją: Szybkie wprowadzenie nieruchomości na rynek najmu lub sprzedaży może chronić inwestora przed negatywnymi skutkami inflacji i zmianami cen materiałów budowlanych.

Wady z inwestycji w mieszkanie wykończone pod klucz

Wyższy próg wejścia w inwestycję

• Kupno mieszkania lub domu wykończonego pod klucz jest rozwiązaniem zdecydowanie droższym, niż w przypadku nieruchomości w standardzie deweloperskim.

Mniejsza możliwość personalizacji

• Brak wpływu na wykończenie: Jako inwestor indywidualny, nie masz możliwości dostosowania wykończenia mieszkania do własnych preferencji. Standard wykończenia jest ustalony z góry przez dewelopera. Nie masz wpływu np. na to jakie jakie materiały budowlane zostaną użyte do wykończenia budynku, 
• Pozbawieniem indywidualnego charakteru mieszkania – większość domów wykończonych pod klucz urządzonych jest w podobny sposób, co przekłada się na brak oryginalności.

Potencjalne problemy techniczne

• Ukryte wady: Gotowe mieszkania mogą posiadać ukryte wady, które nie są widoczne od razu podczas odbioru mieszkania, ale ujawniają się z czasem.
• Brak gwarancji na wykończenie: W przypadku niektórych mieszkań wykończonych „pod klucz”, deweloperzy mogą nie oferować długoterminowych gwarancji na wykończenie, co zwiększa ryzyko finansowe związane z ewentualnymi naprawami.

Ograniczona elastyczność inwestycyjna

• Wykończenie „pod klucz” ograniczy Ci w pewnym stopniu możliwość zwiększenia wartości nieruchomości przez własne prace wykończeniowe czy modernizacje. Rozwiązaniem może być współpraca z renomowanym studiem projektowania wnętrz, którego realizacje znacząco zwiększą wartość mieszkania i pozwolą Ci zarabiać więcej z wynajmów lub sprzedaży.

Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego do stanu pod klucz?

Cena wykończenia zależeć będzie od tego, co zawiera Twój stan deweloperski oraz jak duża jest Twoja nieruchomość. Kluczowe będą elementy takie jak liczba kondygnacji, ścian, ilość m2 powierzchni, instalacje grzewcze i elektryczne.

Ponadto im większe miasto, tym wyższe ceny za wykończone mieszkanie. Przykładowo, nasza pracownia projektowania wnętrz Moovin Interiors, jako jedyna w Warszawie działająca w unikatowym modelu Concierge, wykańcza wnętrza już od 2970 zł za m2. Wszystkie zdjęcia, jakie widzisz w tym artykule, to realizacje Moovin. Sprawdź nasze portfolio i napisz do nas, jeśli chcesz z nami współpracować. 

Sprawdź jakość wykonania przed odbiorem mieszkania!

Niezależnie od wybranego stanu mieszkania, gdy odbierasz je od dewelopera, musisz dokładnie ocenić jakość wykonanych prac i ich zgodność z umową. Sprawdź zgodność elementów z planem opracowanym przez dewelopera oraz kadry techniczno-inżynieryjnej. Ważne jest, aby ekipa budowlana spełniała obowiązujące standardy budowlane, a usługi zawarte w standardzie deweloperskim były w pełni zrealizowane.

Sprawdź, czy mieszkanie nie posiada usterek lub niedoróbek. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości skonsultuj się z przedstawicielem firmy deweloperskiej. Jest on zobowiązany do udzielenia Ci odpowiedzi na wszystkie pytania i wyjaśnienia przebiegu prac wykończeniowych.

Standard deweloperski a wykończenie pod klucz – co lepsze pod kątem inwestycyjnym?

Decyzja o zakupie mieszkania w standardzie deweloperskim lub wykończonego „pod klucz” zależy od indywidualnych celów i preferencji inwestora, a także specyfiki rynku nieruchomości, na którym działa. Obie opcje mają swoje unikalne zalety i wady, które należy dokładnie rozważyć przed podjęciem decyzji.

Ponieważ wykończenie pod klucz jest znacznie droższe, nie jest to raczej propozycja dla osób, które mają ograniczenia finansowe i szukają oszczędności w każdym możliwym mejscu. Takie osoby będą musiały we własnym zakresie przygotować lokal do zamieszkania. Ale nawet zlecenie wykończenia firmie prywatnej może skutkować niższymi kosztami, niż zakup mieszkania pod klucz. Oczywiście, takiego podwykawcę trzeba będzie kontrolować i wybór rzetelnej firmy również ma tu olbrzymie znaczenie. 

Wybór między standardem deweloperskim a wykończeniem „pod klucz” zależy od priorytetów inwestora. Dla tych, którzy cenią sobie niższe koszty zakupu i większą kontrolę nad wykończeniem, standard deweloperski może być lepszą opcją. Z kolei dla inwestorów poszukujących natychmiastowego dochodu i minimalizacji wysiłku, mieszkanie wykończone „pod klucz” może okazać się bardziej atrakcyjne. 

Jak zwykle, kluczem do sukcesu jest dokładna analiza rynku, określenie własnych celów inwestycyjnych i wybór taktyki najlepiej odpowiadającej naszym potrzebom.