Ten wpis stanowi kontynuację serii “Skuteczne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne”. Jeśli na blogu DFK jesteś po raz pierwszy, zachęcam Cię do zapoznania się z poprzednimi artykułami z serii: pierwszym “Co musisz wiedzieć przed decyzją o inwestycji w nieruchomości?” oraz drugim „Sposoby inwestowania w nieruchomości”. Te artykuły stanowią świetny wstęp do analizy rynku nieruchomości, którą zajmiemy się poniżej.

Nie popełniaj podstawowych błędów.

Analiza rynku nieruchomości stanowi fundament skutecznego inwestowania. Często jednak jest mylnie postrzegana – jako zwykłe przeglądanie aktualnych ofert sprzedaży lub wynajmu.

W rzeczywistości jest to proces znacznie bardziej złożony i wielowymiarowy. Wymaga dogłębnego zrozumienia wielu czynników wpływających na rynek. To zrozumienie głębokich mechanizmów, które kształtują popyt, podaż i ceny w danym obszarze. Zanim to omówimy, należy obalić kilka mitów, które od lat prowadzą inwestorów do błędnych decyzji:

• „Analiza rynku to tylko szybkie sprawdzenie cen w internecie.” Nie. Analiza rynku nieruchomości nie ogranicza się do powierzchownego spojrzenia na ceny ofertowe czy stopy zwrotu z inwestycji. Nie jest to również jednorazowa aktywność, którą można wykonać przed zakupem i o niej zapomnieć. Skuteczna analiza to ciągły proces monitorowania rynku. Dzięki temu jesteś w stanie adaptować się do sytuacji, a jak pewnie wiesz – polski rynek nieruchomości jest jednym z najdynamiczniejszych w całej Europie.
• „Jedna metoda analizy pasuje do każdego rynku.” Istnieje wiele metod analizy rynku. W tym artykule zaprezentuję prostą analizę, którą możesz samemu przeprowadzić w warunkach domowych. Pamiętaj jednak, że różne firmy mogą stosować różne metody analizy. Ciężko stwierdzić, która jest lepsza. Ostatecznie to co się liczy, to konsekwentna realizacja strategii i wynik inwestycyjny.
• „Jeśli w przeszłości nieruchomości drożały, to będą drożeć wiecznie.” Historia rynku nieruchomości pokazuje, że choć w długim okresie nieustannie rośnie, to nadal jest rynkiem cyklicznym. A więc podlega okresowym wahaniom. To normalne i jako inwestor powinieneś się do tego przyzwyczaić.

Unikanie takich błędnych przekonań już daje Ci olbrzymią przewagę nad rzeszą osób, które wierzą w te powielane od lat mity. A skoro już mniej więcej wiesz, czym jest analiza rynku nieruchomości – przejdźmy do jej najważniejszych składników.

Główne elementy analizy rynku

Oto kluczowe elementów, które pomogą Ci zrozumieć i ocenić potencjał inwestycyjny danego rynku lokalnego (warszawskiego, krakowskiego, gdańskiego itd.). Narazie tylko je wymienię, a w dalszej części artykułu pokażę Ci jak je analizować krok po kroku.

Lokalność rynku

• Dynamika populacji
  • Rozwój gospodarczy
  • Infrastruktura i dostępność komunikacyjna
  • Kultura i styl życia

Popyt i podaż

• Analiza stawek najmu
  • Analiza dostępności mieszkań do wynajmu
  • Planowane i realizowane projekty deweloperskie
  • Rządowe programy propopytowe i propodażowe
  • Czynniki sezonowe

Czynniki ekonomiczne

• Wysokość stóp procentowych
  • Inflacja
  • Stopa bezrobocia

Rynek nieruchomości jest lokalny. Co to oznacza dla Ciebie?

Kluczowym a często pomijanym aspektem analizy jest zrozumienie, że rynek nieruchomości jest z natury rynkiem lokalnym. Oznacza to, że warunki rynkowe, trendy cenowe, a nawet preferencje nabywców i najemców mogą znacząco różnić się między poszczególnymi regionami, miastami, a nawet dzielnicami.

Inwestorzy opierający swoje decyzje na uśrednionych danych rynkowych z całego kraju, mogą popełniać poważny błąd. Takie dane z racji skali mogą ukrywać lokalne anomalie i tendencje, które są kluczowe dla oceny potencjału inwestycyjnego. Na przykład, ogólnokrajowy wzrost cen nieruchomości niekoniecznie oznacza, że każda lokalizacja doświadcza takiego samego wzrostu. Niektóre obszary mogą przeżywać stagnację lub nawet spadek wartości, podczas gdy inne mogą doświadczać dynamicznego wzrostu.

Zanim zdecydujesz się na inwestycję, ważne jest, aby przeprowadzić szczegółową analizę rynku lokalnego, na którym chcesz inwestować. W tym celu zerknij na poniższe czynniki:

Dynamika populacji

Oczywistym jest, że zmiany liczby mieszkańców danego obszaru wpływają na zapotrzebowanie, a więc i popyt na nieruchomości. Wzrost populacji zazwyczaj prowadzi do zwiększonego zapotrzebowania na mieszkania, co skutkuje wzrostem cen. Według danych z 2021r., polska populacja spada w tempie -0,4%. Oznacza to, że co roku umiera w Polsce więcej osób, niż rodzi się dzieci. Niestety, te dane są niedokładne z dwóch powodów.

Po pierwsze, nie uwzględniają milionów obywateli Ukrainy, którzy przyjechali do Polski po rozpoczęciu pełnoskalowej wojny ich kraju w 2022. Część z nich mieszka już w innych krajach Europy, część wróciła do domów, a część została w Polsce. W chwili, gdy piszę te słowa (styczeń 2024) bardzo ciężko jest oszacować długoterminowy wpływ napływu obywateli Ukrainy na przyrost demograficzny. Prawdopodobnie jednak będzie on pozytywny

Drugim problemem danych ogólnokrajowych jest to że są…ogólnokrajowe. Ponownie wracam tutaj do faktu, że rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i należy analizować go lokalnie. To, że średni przyrost naturalny w Polsce jest ujemny nie znaczy, że w każdej miejscowości w Polsce ubywa mieszkańców! W naszym kraju od lat zauważalny jest trend migracji wewnętrznej: ludzie z mniejszych miast i wsi migrują do wielkich aglomeracji. Te pierwsze się wyludniają, a drugie – wprost przeciwnie. Ma to oczywisty wpływ na ceny nieruchomości.

Rozwój gospodarczy

Stan gospodarki lokalnej ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. Miasta i obszary o silnej gospodarce, stabilnym zatrudnieniu i rosnących dochodach są bardziej atrakcyjne do życia i przyciągają więcej osób z całego kraju. To z kolei bodziec dla firm i inwestorów, aby lokować tam kapitał, poszerzać zatrudnienie i realizować inwestycje. Dlatego wybierając rynek do inwestycji w nieruchomości, zwróć uwagę na nowe inwestycje, rozwój infrastruktury biznesowej i plany ekspansji dużych firm w regionie. Poszukaj też statystyk pokazujących zmiany stopy życia w wybranej miejscowości i prędkość rozwoju gospodarczego.

Infrastruktura i dostępność komunikacyjna

Dobra infrastruktura i łatwy dostęp do środków transportu zwiększają atrakcyjności nieruchomości. Dobrze wiedzą o tym właściciele mieszkań w Warszawie, w pobliżu których ogłoszono budowę nowych linii metra. Jak możesz się domyślać, ich wartość szybko wzrosła.

Bliskość do dróg szybkiego ruchu, stacji kolejowych, lotnisk czy środków transportu publicznego może znacząco podnieść wartość Twojej nieruchomości i zainteresowanie najemców. W poszukiwaniu idealnej lokacji do inwestycji, wybierz więc miasto które rozwija swoją infrastrukturę transportową. Plany inwestycji w tym zakresie znajdziesz na stronie Ministerstwa Infrastruktury lub stronach internetowych lokalnych urzędów miast, gmin itp.

Kultura i styl życia

Charakter danego obszaru, jego kultura, oferty rekreacyjne, edukacyjne i usługowe, a także ogólna jakość życia, przyciągają określone grupy ludzi. Nieruchomości położone w pobliżu parków, atrakcji kulturalnych, dobrych szkół czy popularnych miejsc cieszą się większym zainteresowaniem. Zrozumienie tych czynników wymaga nie tyle analizy danych i statystyk, co “lokalnej wiedzy”. Jeśli masz możliwość, odwiedź dzielnicę w mieście w którym chcesz zainwestować w nieruchomość. Może jesteś w stanie porozmawiać z kimś kto tam mieszka lub prowadzi biznes? Możesz nawiązać kontakt do lokalnych firm nieruchomości – darmowe konsultacje są popularną praktyką w tej branży. W ten sposób dowiesz się cennych informacji, które nie są dostępne w żadnych raportach.

Analiza lokalności rynku jest fundamentem, na którym opiera się dalsza ocena potencjału inwestycyjnego. Pozwala nie tylko zidentyfikować najbardziej obiecujące obszary, ale również uniknąć tych, które mogą nie przynieść oczekiwanych zysków lub wiązać się z większym ryzykiem. Ale to nie koniec. Przejdziemy teraz do analizy dwóch najważniejszych czynników rynkowych popytu i podaży.

Zrozum popyt i podaż, a zrozumiesz przyszły wzrost cen

Analiza stawek najmu

Planujesz zakup mieszkania na wynajem? Sprawdź średnią czynszów dla danego miasta lub dzielnicy. Znajomość aktualnych stawek najmu pozwoli Ci zaplanować ROI, czyli zwrot z inwestycji. Współczesnym standardem rentowności w mieszkania jest ROI na poziomie 4-7,5% w skali roku. Oznacza to, że mieszkanie przynosi Ci rocznie 4-7,5% zwrotu z kapitału, który w niego zainwestowałeś. Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztowało Cię milion złotych a ROI wynosi 5%, to zapewnia Ci przychód wysokości 50 000 rocznie. Zainwestowany kapitał odzyskasz więc w pełni po 20 latach. Oczywiście, samo mieszkanie też rośnie w czasie na wartości.

Wysokie stawki najmu mogą wskazywać na silny popyt na mieszkania, co jest pozytywnym sygnałem dla inwestorów. Jednak należy również uwzględnić stabilność tych stawek i ich potencjalną zmienność w czasie.

Analiza dostępności mieszkań do wynajmu

Obserwacja liczby dostępnych mieszkań do wynajmu i jej zmiana w czasie dstarczy Ci informacji o nasyceniu rynku. Ich niewielka liczba oraz bardzo krótki czas poszukiwania najemców sugeruje, że popyt przewyższa podaż. Oznacza to najczęściej trwale postępujący wzrostu cen najmu. Z kolei duża ilość mieszkań na rynku może świadczyć o słabym popycie lub nadmiernej podaży. Najczęściej prowadzi to do obniżenia stawek najmu.

Planowane i realizowane projekty deweloperskie

Monitoring nowych projektów deweloperskich powie Ci, ile nowych mieszkań pojawi się wkrótce na rynku. Oczywiście, pamiętaj o tym, że nie wszystkie z nowych mieszkań będą kupowane przez inwestorów. Większość transakcji wciąż realizują osoby, chcące zrealizować marzenie o własnym M. Z roku na rok % mieszkań kupowanych przez inwestorów sukcesywnie się zwiększa. W 2021% portal StrefaInwestorów.pl podawał, że nawet do 30% mieszkań jest obecnie kupowanych jako inwestycja.

Rządowe programy propopytowe i propodażowe

Rządowe inicjatywy mogą mieć na celu stymulowanie popytu (np. programy wsparcia dla nabywców pierwszego mieszkania) lub zwiększenie podaży (np. projekty wspierające rozwój nowych projektów mieszkaniowych). Jak możesz się domyślać, inicjatywy rządowe mają bardzo istotny wpływ na rynek nieruchomości.

W Polsce od lat mamy do czynienia głównie z rządowymi inicjatywami pro popytowymi. Świetnym przykładem jest tu rozpoczęty w 2023 “Bezpieczny Kredyt 2%”. Program zakładał okresowe dopłaty do raty kredytu hipotecznego osobom kupujący swoje pierwsze mieszkanie. I mimo, że pozwolił on wielu osobom kupić mieszkanie, to doprowadził też do zauważalnego w niemal całym kraju wzrostu cen. Ceną za wymarzone mieszkanie i niższą ratę kredytu okazała się być…wyższa cena ostateczna, jaką kupującym przyszło zapłacić za mieszkanie.

Czynniki sezonowe

W niektórych regionach popyt na nieruchomości może wykazywać sezonowość. Przykładem będą tu ośrodki turystyczne, które w ciepłych miesiącach przyciągają tysiące przyjezdnych. Z kolei miasta uniwersyteckie cechować będzie wzrost popytu na początku roku akademickiego, związany z przyjazdem studentów z domów rodzinnych.

Jeśli planujesz inwestować w miejscowości “sezonowej” to czas, w którym dokonujesz analizę, może wpłynąć na Twoją percepcję tego rynku. Dlatego przystępując do analizy, zadaj sobie pytanie: Czy ta miejscowość wystawiona jest na wpływ czynników sezonowych? Jakich? Wypisz ich jak najwięcej. W ten sposób zabezpieczysz się przed różnymi scenariuszami.

Nie zapomnij o czynnikach ekonomicznych

Tak samo jak na każdy sektor gospodarki, tak na rynek nieruchomości wpływ ma ogólna sytuacja ekonomiczna. Na szczęście do realizacji skutecznej strategii wystarczy podstawowa wiedza ekonomiczna. Przyjrzymy się więc podstawowym czynnikom, które wpływają na ceny nieruchomości.

Wysokość stóp procentowych

O wysokości stop procentowych w Polsce decyduje Rada Polityki Pieniężnej, będąca organem NBP. Stopy procentowe określają wysokość odsetek, jakie płaci się od pożyczek kapitału. Im wyższe stopy procentowe, tym wyżej oprocentowane są kredyty hipoteczne. Tym samym, mniej osób może sobie na nie pozwolić. Spadek zdolności kredytowej, prowadzi do spadku popytu na nieruchomości. Stąd zazwyczaj już blisko do spadku cen.

Rynek nieruchomości jest najczęściej najbardziej rozgrzany w okresie niskich stóp procentowych. Wtedy kredyt jest tani i mnóstwo osób decyduje się na zakup nowych nieruchomości. W takim okresie na pewno łatwiej jest zacząć inwestować na rynku. Nie oznacza to jednak, że w okresie zawirowań gospodarczych i wysokich stóp procentowych jest to niemożliwe. Rozwiązaniem może być np. inwestowanie w nieruchomości premium, cechujące się wysoką odpornością na kryzys i stabilnością cen.

Jako inwestor/ka uważnie śledź politykę monetarną banku centralnego oraz prognozy dotyczące przyszłych zmian stóp procentowych. Wtedy będziesz w stanie dokonywać trafniejszych decyzji.

Inflacja

Inflacja, czyli wzrost ogólnego poziomu cen, może wpływać na wartość nieruchomości w dwojaki sposób. Z jednej strony, w środowisku wysokiej inflacji, nieruchomości często są postrzegane jako „bezpieczna przystań” dla kapitału. Wobec tego więcej osób kupuje je wówczas, by chronić wartość swoich pieniędzy. Naturalnie zwiększa to popyt, a więc i ceny.

Z drugiej strony, branży nieruchomości również dotyka inflacja. Wzrost kosztów materiałów budowlanych, utrzymania pracowników, maszyn i energii zwiększa koszty projektów deweloperskich. Siłą rzeczy podnosi to średni koszt mieszkań, jakie wejdą na rynek w ramach takiego projektu.

Patrząc historycznie, nieruchomości dobrze spełniały się w roli “bezpiecznej przystani”. Pozwalały inwestorom nie tylko zabezpieczyć kapitał przed inflacją (w postaci rosnącej wartości mieszkania na rynku) ale też “indeksować” wysokość czynszów o wysokość inflacji. W ten sposób, gwarantowali oni sobie stały napływ gotówki o niezmiennej wartości.

Stopa bezrobocia

Stopa bezrobocia wpływa na zdolność nabywczą potencjalnych kupujących i najemców na rynku nieruchomości. Wysoka stopa bezrobocia zwykle ogranicza popyt i wywiera presję na obniżenie cen. Naturalnie, niskie bezrobocie działa zgoła na odwrót.

Zapamiętaj to na zakończenie

Niezależnie od tego, czy dopiero zaczynasz przygodę z inwestowaniem, czy jesteś w tym doświadczony, dokładna analiza rynku jest Ci niezbędna. Poniżej wymieniłem najważniejsze rzeczy, jakie warto byś zapamiętał/a z tego artykułu:

Kluczowe punkty do zapamiętania

1. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym: Warunki, trendy i możliwości różnią się między poszczególnymi obszarami. Zawsze przeprowadzaj dokładną analizę lokalnego rynku przed podjęciem decyzji inwestycyjnych.
2. Zawsze przeprowadź analizę popytu i podaży: Pozwala ona zrozumieć obecne warunki rynkowe i przewidzieć przyszłe zmiany. Monitoruj planowane projekty deweloperskie, zmiany w demografii oraz inne czynniki wpływające na popyt i podaż.
3. Monitoruj podstawowe czynniki ekonomiczne: Stopy procentowe, inflacja, bezrobocie, stan gospodarki lokalnej i krajowej. Bądź na bieżąco z aktualnymi danymi ekonomicznymi i czytaj sprawozdania ekspertów dotyczące ich wpływu na rynek nieruchomości.
4. Wykorzystaj dostępne narzędzia i zasoby: Korzystaj z serwisów internetowych, raportów branżowych, danych statystycznych oraz narzędzi do analizy i modelowania, aby dokładnie ocenić potencjał swoich inwestycji.

Jeśli myślisz o inwestowaniu w nieruchomości lub chcesz zoptymalizować swoje obecne strategie inwestycyjne, pamiętaj, że kluczem do sukcesu jest dobrze przemyślana i oparta na danych analiza rynku. Niezależnie od tego, czy planujesz inwestycję w Warszawie, innym dużym mieście czy mniejszej miejscowości, zawsze zacznij od solidnej analizy rynkowej. Inwestuj mądrze, korzystając z dostępnej wiedzy i narzędzi.