Od czego zależy cena mieszkania? Kluczowe czynniki

• Lokalizacja (Makro i Mikro)
  Lokalizacja jest kluczowa, ale patrzymy na nią dwupoziomowo:
  
  
  Makro: Miasto, dzielnica – czy jest to dynamicznie rozwijający się obszar? Jak wygląda przyszłość rozwoju infrastruktury?
  Mikro: Odległość od najbliższych punktów usługowych, sklepów, stacji metra, szkół, terenów zielonych czy miejsc pracy. Mikro-lokalizacja może mocno wpłynąć na wartość nawet w tej samej dzielnicy.
  Stan techniczny budynku
  W jakim stanie technicznym znajduje się budynek? Nowe inwestycje oferują bardziej nowoczesne technologie, energooszczędność i lepszą infrastrukturę. Lecz starsze budynki po generalnych remontach też mogą być bardzo atrakcyjne. Rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę, to:
  
  
  Instalacje (elektryczna, wodna, gazowa)
  Ocena techniczna stanu konstrukcji
  Stan dachów, fasad, okien, wind, itp.

• Standard wykończenia i materiały budowlane
  Jakość materiałów użytych do budowy i wykończenia ma ogromne znaczenie. Cegła, żelbeton czy prefabrykaty mają różną trwałość. Dlatego będą różnie wpływać na długoterminową wycenę wartości nieruchomości. Dodatkowo, wysoki standard wykończenia wnętrza znacząco podnosi cenę mieszkania.

• Rodzaj rynku: pierwotny vs wtórny
  Na rynku pierwotnym kupujesz mieszkanie bezpośrednio od dewelopera. Może być ono wykończone (standard pod klucz) lub nie (standard deweloperski). Zakup od dewelopera daje liczne korzyści: nowe budownictwo, nowoczesne standardy, liczne udogodnienia. Natomiast rynek wtórny może oferować niższe ceny, ale często wymaga większych nakładów na modernizację. Nie jest to jednak absolutna zasada.

• Piętro, widok i ekspozycja na strony świata
  Mieszkania na wyższych piętrach z widokiem na park, rzekę czy panoramę miasta kosztują znacznie więcej. Szczególnie jeśli są skierowane na południe, co zapewnia lepsze doświetlenie. Piętra na parterze mogą mieć niższą cenę, chyba że mają ogródek, co jest w cenie.

• Rok budowy i deweloper
  Nowe budynki oferują nowoczesne technologie i często wyższe standardy energetyczne. Z kolei starsze budynki mogą mieć swój urok (np. kamienice), ale wymagają więcej uwagi w kwestii kosztów eksploatacji. Sprawdź też renomę dewelopera – sprawdzony, solidny deweloper to większe bezpieczeństwo inwestycji.

• Stan prawny nieruchomości
  Przed zakupem na rynku wtórnym, koniecznie sprawdź stan prawny nieruchomości. To absolutna konieczność! Dowiedz się m.in. czy mieszkanie ma obciążenia hipoteczne, jak wygląda sytuacja prawna działki, na której stoi budynek i wiele więcej. Tylko nieruchomości z czystym statusem prawnym są bezpieczne dla inwestora.

• Infrastruktura wokół
  Jak wygląda infrastruktura w okolicy? Bliskość transportu publicznego, wysokiej jakości dróg, szkół, centrów handlowych czy rozrywki – wszystkie te aspekty mają wpływ na atrakcyjność lokalizacji i wartość nieruchomości.

• Standard budynku, dodatkowe udogodnienia takie jak miejsce parkingowe czy dostęp do terenów zielonych, jakość materiałów użytych do wykończenia oraz stan techniczny budynku również mają duży wpływ na cenę. Analizując ceny, musisz też zawsze uwzględniać aktualną sytuację na rynku nieruchomości. Wszystkie te elementy razem składają się na cenę mieszkania za metr, która ostatecznie przekłada się na jego całkowitą wartość.

Jak lokalizacja i metraż wpływają na wartość nieruchomości?

Projekt wykonany przez nasze studio projektowania wnętrz Moovin Interiors

Lokalizacja jest jednym z najistotniejszych czynników decydujących o wartości nieruchomości. Nieruchomości usytuowane w dużych miastach, szczególnie te znajdujące się w centrum lub w bliskiej odległości od ważnych punktów infrastrukturalnych, takich jak stacje metra, przystanki komunikacji miejskiej czy centra handlowe, są zazwyczaj wyżej wyceniane. Dodatkowo, bliskość terenów zielonych, parków i rekreacji może znacząco podnieść atrakcyjność lokalizacji, co bezpośrednio przekłada się na wzrost ceny nieruchomości. Różnice w cenach mogą być znaczące nawet między nieruchomościami położonymi w tej samej dzielnicy, co pokazuje, jak duży wpływ na wartość nieruchomości ma precyzyjne położenie lokalu.

Metraż nieruchomości to kolejny kluczowy element wpływający na jej cenę. Mniejsza powierzchnia mieszkania zazwyczaj oznacza sumarycznie mniejszą cenę, choć wyższą za 1m2.

Czy metr kwadratowy małego mieszkania zawsze musi kosztować więcej niż dużego? W 99% przypadków tak. Różnica w cenie wynika z kosztów, jakie ponosi deweloper. Chodzi o koszty związane z m.in. utrzymaniem biura sprzedaży, reklamami, stworzeniem strony internetowej czy zapłaceniem bankowi za rachunek powierniczy. Budując kawalerkę, koszty te rozkładają się na mniejszą liczbę metrów kwadratowych. Deweloperzy rekompensują sobie to, podnosząc cenę jednostkową.

W dużych miastach, gdzie przestrzeń jest na wagę złota, nawet niewielkie mieszkania mogą osiągać wysokie ceny, jeśli znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach.

 
Standard mieszkania a cena za metr kwadratowy: co musisz wiedzieć
Mieszkania w stanie deweloperskim wymagają indywidualnej aranżacji, są więc tańsze niż te gotowe do zamieszkania.
Nie wszyscy jednak preferują stan deweloperski. Mieszkania wykończone pod klucz, zwłaszcza w wysokim standardzie, często oferują dodatkowe udogodnienia takie jak systemy inteligentnego domu, nowoczesne instalacje czy wysokiej jakości materiały wykończeniowe. Tym samym osiągają wyższe ceny za metr kwadratowy.
Komfort i gotowość do natychmiastowego zamieszkania są bardzo ważnymi kryteriami dla wielu kupujących. Dowodem na to jest fakt, jak dużą popularnością cieszą się inwestycje deweloperskie w segmencie premium.

Dlaczego ceny mieszkań w jednej inwestycji mogą się diametralnie różnić?
Jakie czynniki wpływają na różnice w cenach w ramach jednej inwestycji?
Jednym z nich jest położenie mieszkania w budynku – mieszkania usytuowane na ostatnim piętrze lub te z widokiem na tereny zielone są często wyceniane wyżej ze względu na lepszy widok i mniejsze ryzyko włamania.
Dodatkowo, cenę znacząco podnosi też obecność balkonu czy parkingu podziemnego.  W niektórych inwestycjach miejsce parkingowe sprzedawane jest oddzielnie, co zwiększa koszty.
Ważny jest też poziom natężenia dźwięku – mieszkania położone bliżej ciągów komunikacyjnych mogą być wyceniane niższej z powodu wyższego poziomu hałasu.
Różnicę może robić też nasłonecznienie. Mieszkania o ekspozycji południowej czy południowo-zachodniej, które są lepiej nasłonecznione, mają wyższą cenę niż te skierowane na północ, które mogą być chłodniejsze i ciemniejsze.

Udogodnienia i dodatkowe atrybuty: jak wpływają na cenę nieruchomości?
Obecność takich elementów jak:
klimatyzacja
ogrzewanie podłogowe
system Smart Home
Dodatkowa izolacja akustyczna
monitoring
ochrona/recepcja
wózkowania lub rowerowania
parking podziemny,
stacje ładowania samochodów elektrycznych
dostęp do terenów rekreacyjnych
znacząco podnosi ceny nieruchomości. Nie da się wypisać wszystkich takich elementów, ale myślę, że wiesz już jakiego typu atrybuty mam na myśli.

Podsumowanie
Teraz już widzisz, że na cenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Czy tańsze mieszkania są zawsze gorsze od droższych? Niekoniecznie. Rynek jest bardzo płynny i możliwe, że przeglądając oferty natkniesz się na podobne mieszkania o diametralnie różnych cenach. Wróć wtedy do tego artykułu i przeanalizuj, czy faktyczna wartość mieszkania odpowiada jego cenie. Być może właśnie natrafiłeś na okazję.  Powodzenia w poszukiwaniach i udanych inwestycji! Jeśli jednak uznasz, że nie chcesz zajmować się wyborem mieszkania i całym procesem inwestycyjnym, pamiętaj, że możesz inwestować małymi kwotami z DFK Investments. Oferujemy rozwiązania, które pozwolą Ci cieszyć się pasywnym zyskiem, bez potrzeby zajmowania się wszystkimi formalnościami samodzielnie.

FAQ
Budownictwo i jego wpływ na cenę mieszkań
Typ budownictwa, w którym znajduje się mieszkanie, ma znaczący wpływ na jego cenę. Na przykład, mieszkania w stanie do remontu lub wyremontowane w budynkach z wielkiej płyty są zazwyczaj tańsze niż te zlokalizowane w nowoczesnych apartamentowcach czy budynkach zrealizowanych w ramach nowych inwestycji deweloperskich. Na wycenę w tym zakresie wpływa wiele czynników, między innymi materiały użyte do budowy i zastosowane technologie

Czy dostęp do części wspólnych w budynku może wpłynąć na cenę mieszkania?
Tak, dostęp do części wspólnych, takich jak siłownia, basen, taras na dachu czy ogród, może znacząco podnieść atrakcyjność nieruchomości i tym samym jej cenę. Udogodnienia te dodają wartości do mieszkania, oferując mieszkańcom dodatkowe przestrzenie do rekreacji i wypoczynku. W nowoczesnych apartamentowcach dostęp do wysokiej jakości części wspólnych jest często uznawany za standard, który przyciąga potencjalnych nabywców gotowych zapłacić więcej za komfort i luksus.

Jak wyremontowanie mieszkania wpływa na jego wartość na rynku?
Wykończenie mieszkania może znacząco zwiększyć jego wartość na rynku nieruchomości. Modernizacja instalacji, odświeżenie wnętrz, a także zastosowanie nowoczesnych rozwiązań i materiałów wykończeniowych sprawią, że nieruchomość stanie się bardziej atrakcyjna dla kupujących. Remont pozwala również na lepsze dostosowanie mieszkania do obecnych trendów i oczekiwań rynkowych, a to przekłada się na wyższą cenę sprzedaży.

W jaki sposób usytuowanie lokalu w apartamentowcu wpływa na cenę nieruchomości?
Usytuowanie lokalu w apartamentowcu ma duży wpływ na cenę nieruchomości. Mieszkania zlokalizowane na wyższych piętrach, oferujące lepsze widoki i większą prywatność, są zazwyczaj wyceniane wyżej niż te na niższych kondygnacjach. Dodatkowo, lokalizacja względem stron świata może wpływać na oświetlenie mieszkania i tym samym na jego atrakcyjność. Apartamenty z widokiem na ciche, zielone tereny są często bardziej pożądane i droższe niż te wychodzące na ruchliwe ulice czy tory kolejowe.

Jak zmiany stóp procentowych wpływają na rynek nieruchomości mieszkalnych?
Zmiany stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na rynek mieszkań, bo zmniejszają lub zwiększają zdolność kredytową nabywców. Wzrost stóp procentowych może prowadzić do zwiększenia kosztów kredytów hipotecznych, co z kolei może ograniczyć popyt na nieruchomości i spowolnić wzrost cen. Z drugiej strony, obniżenie stóp procentowych zwiększa dostępność kredytów i zachęca do inwestycji, czym często prowadzi do wzrostu cen.