Jak łatwo podzielić dostępne w Polsce sposoby na inwestycje w mieszkania?
Czy zastanawiałeś się kiedyś, jakie inwestycje nieruchomościowe najlepiej odpowiadają Twoim potrzebom, celom i możliwościom finansowym? Czy krótkoterminowe flipy to coś dla Ciebie, czy może preferujesz długoterminowy najem? Wolisz inwestować bezpośrednio i kupić mieszkanie na własność? Czy może preferujesz obracać mniejszym kapitałem w ramach inwestycji pośrednich, takich jak spółki nieruchomościowe, oferujące udział w zyskach z wielkich projektów?
Aby ułatwić Ci wybór, dostępne w Polsce sposoby inwestowania w nieruchomości podzieliłem na cztery główne kategorie. Każda z nich ma swoje specyficzne wady i zalety. Są to:
Podział ze względu na horyzont czasowy
- Inwestycje krótkoterminowe – W branży nieruchomości, inwestycje krótkoterminowe zazwyczaj odnoszą się do okresu do 12 miesięcy. A zatem są to wszystkie sposoby mające na celu szybki zwrot z inwestycji. Najsłynniejszą metodą takich inwestycji są owiane mieszaną sławą “flipy”. Polegają one na zakupie nieruchomości wymagającej remontu nieruchomości, wykończeniu jej i sprzedaży z zyskiem. Brzmi banalnie? To tylko pozory. Flipowanie wymaga bowiem głębokiej znajomości rynku, posiadania zaufanych podwykonawców, umiejętności sprzedaży, negocjacji, zarządzania projektami i szybkiego podejmowania decyzji.
- Inwestycje długoterminowe – skupiają się najczęściej na generowaniu stałego dochodu z wynajmu nieruchomości i/lub długoterminowym wzroście jego wartości. Statystyki pokazują jasno: nawet jeśli ceny mieszkań wykazują chwilowe wahania (najczęściej w okresie kilku-kilkunastu miesięcy) to w perspektywie lat stale zyskują na wartości.
I zyskiwać będą – tak długo jak istnieje w Polsce luka podażowa, czyli przewaga chętnych do zakupu mieszkania nad ilością dostępnych mieszkań na rynku. W 2024r. szacuje się, że luka podażowa w Polsce wynosi 2-3 miliony mieszkań (więcej o rodzimym rynku nieruchomości przeczytasz na moim LinkedIn).
Inwestycje długoterminowe są zazwyczaj bardziej stabilne i przewidywalne od krótkoterminowych. Często zapewniają duże poczucie bezpieczeństwa. Stąd wielu inwestorów postrzega je jako zabezpieczenie na starość w postaci sporego dodatku do emerytury lub sposób na ochronę kapitału przed inflacją.
Ceną za spokój i poczucie bezpieczeństwa jest jednak…czas. Inwestycje długoterminowe wymagają cierpliwości (odrobienie całego zainwestowanego kapitału z czynszów najmu może zająć do 20 lat) i długofalowego zaangażowania w postaci zarządzania nieruchomością, stałego szukania najemców itp.
Podział ze względu na własność
Podział na horyzont czasowy to nie jedyny czynnik, według którego należy dzielić dostępne w Polsce sposoby inwestowania w nieruchomości. Drugi bardzo ważny czynnik to…struktura własności. Dzieli on sposoby inwestycyjne na te, w których samemu stajesz się właścicielem/ką nieruchomości, lub te w których inwestujesz za pośrednictwem profesjonalnej firmy inwestycyjnej. Są to:
- Inwestycje pośrednie – inwestycje oznaczają zakup konkretnych nieruchomości, takich jak mieszkania, domy czy obiekty komercyjne. Dają one inwestorowi pełną kontrolę nad swoimi aktywami, ale wymagają też bezpośredniego zaangażowania w zarządzanie i utrzymanie nieruchomości
- Inwestycje bezpośrednie – inwestycje realizowane są poprzez pożyczki dla spółek nieruchomościowych lub zakup udziałów w funduszach nieruchomościowych (takich jak np. REIT, czyli Real Estate Investment Trusts). Pozwalają one inwestorom skutecznie dywersyfikować swój portfel i niemal wyeliminować czas na zajmowanie się inwestycją.
Rozumienie wszystkich powyższych kategorii jest pierwszym krokiem do zbudowania skutecznej strategii inwestycyjnej. Każda z nich oferuje różne możliwości i pasuje do różnych stylów inwestycyjnych. Poniższa grafika pomoże Ci je zobrazować i zrozumieć jeszcze lepiej:
Kluczem do sukcesu jest wybranie tej, która najlepiej odpowiada Twoim osobistym celom i możliwościom finansowym, poziomowi tolerancji ryzyka i preferencjom zarządzania.
Popularne w Polsce sposoby inwestycji krótkoterminowych
Tak jak wspomniałem, inwestycje krótkoterminowe w nieruchomości charakteryzują się szybkim obrotem i potencjałem na szybkie zyski. W Polsce z roku na rok stają się one coraz bardziej popularne. Najpopularniejszą strategią w tej kategorii jest flipowanie.
Flipy
Charakterystyka:
- Zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej, a następnie szybkie jej odnowienie i sprzedaż z zyskiem
- Wymaga znajomości lokalnego rynku i umiejętności oceny potencjału nieruchomości
- Kluczowe jest utrzymanie niskich kosztów remontu i efektywne zarządzanie projektem
Zalety:
- Szybki zwrot kapitału
- Duży i szybki zysk
Ryzyka:
- Rosnąca konkurencja ze strony coraz większej ilości flipperów, zwłaszcza w wielkich miastach
- Nieprzewidziane problemy mogą zwiększyć czas i koszt remontu
- Zmiany na rynku mogą wpłynąć na szansę szybkiej sprzedaży
Możliwości inwestycji długoterminowych
Mieszkania na wynajem
Wynajem długoterminowy polega na zakupie nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych z zamiarem wynajmu na dłuższy okres. Jednorazowa umowa z najemcą wynosi najczęściej minimum 12 miesięcy.
Zalety:
- Stabilne i przewidywalne dochody z czynszów, które można cyklicznie zwiększać w celu “odrobienia inflacji”
- Świetny sposób na ochronę wartości zainwestowanego kapitału poprzez wzrost wartości nieruchomości z biegiem czasu
Ryzyka:
- Wymaga cyklicznego poszukiwania nowych najemców
- Możliwość wystąpienia problemów z najemcami
- Możliwość wystąpienia wakatów, czyli okresów bez najemcy (najczęściej w wakacje)
- Konieczność pokrywania kosztów utrzymania i napraw (nie licząc tych drobnych, które najczęściej pokrywa najemca)
Wynajem krótkoterminowy
Wynajem krótkoterminowy na przykład poprzez platformy takie jak Airbnb, to sposób na generowanie dochodu z nieruchomości poprzez krótkoterminowe umowy najmu.
Dlaczego znalazł się w jednej kategorii z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy? Otóż wynajem krótkoterminowy jest “krótkoterminowy” tylko z nazwy – wciąż wymaga on zakupu nieruchomości na własność, która generuje zysk przez lata.
Wobec tego należy rozpatrywać go jako alternatywę do inwestowania w długoterminowy wynajem, a nie jako alternatywę do flipów.
Charakterystyka:
- Wymaga posiadania nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych lub biznesowych, co wiąże się z dużym kosztem wejścia
- Konieczność zarządzania rezerwacjami
- Konieczność utrzymania wysokiego standardu i częstszego sprzątania po wszystkich lokatorach
Zalety:
- Potencjalnie wyższe stawki najmu w porównaniu do wynajmu długoterminowego
- Elastyczność w korzystaniu z nieruchomości między okresami wynajmu
- Łatwe znajdowanie klientów i zarządzanie rezerwacjami dzięki Airbnb/Booking
Ryzyka:
- Dzielenie się % zysku z platformą Airbnb/Booking itp.
- Sezonowość i zmienność popytu mogą wpływać na dochodowość
- Wysoki poziom zaangażowania w zarządzanie i utrzymanie nieruchomości
Inwestycje bezpośrednie w nieruchomości
Stając się właścicielem nieruchomości, nabywasz nie tylko fizyczne mury, ale i prawo do decydowania o jej przyszłości. Możesz nabyć nieruchomość na wiele sposobów. Jeśli śledzisz rynek, możesz to zrobić samemu. Ale jeśli nigdy tego nie robiłeś, prawdopodobnie prościej będzie Ci w tym celu wynająć biuro nieruchomości lub wyspecjalizowanego agenta.
Po zakupie nieruchomości, możesz pójść w stronę inwestycji długoterminowych i zacząć ją wynajmować (miesięcznie lub “na doby). Możesz też wynająć specjalistów wykończeniowych, którzy wyremontują mieszkanie, abyś mógł sprzedać je z zyskiem.
Zalety:
pełna kontrola nad nieruchomością,
- pasywny zysk wynajmu,
- wzrost wartości mieszkania w długim terminie,
- możliwość finansowania się “tanim pieniądzem” w postaci kredytu hipotecznego (w okresie niskich stóp procentowych)
Ryzyka:
- wysokie koszty początkowe (czasu i pieniędzy),
- ryzyko związane z zarządzaniem nieruchomością,
- brak dywersyfikacji geograficznej (rynek nieruchomości to rynek lokalny),
- konieczność śledzenia zmian na rynku
Inwestycje pośrednie w nieruchomości
Inwestycje pośrednie pozwalają na czerpanie zysków z rosnącego rynku nieruchomości bez inwestowania dużej ilości czasu, posiadania dużych środków na zakup mieszkania czy samodzielnego zarządzania nieruchomością.
W tej formie inwestycji nie stajemy się właścicielem mieszkania, ale pożyczamy nasze środki firmie, zajmującej się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Następnie firma ta wypracowuje zysk, którym dzieli się z nami – inwestorami. Ta forma inwestycji jest doskonała dla osób, które pragną dywersyfikacji swojego portfela, nie mają czasu lub chęci do samodzielnego zarządzania nieruchomością lub poszukują stabilnych, pasywnych dochodów.
Jakie możliwości pośrednich inwestycji w nieruchomości ma polski inwestor?
Zakup akcji funduszu REIT
Fundusze REIT (Real Estate Investment Trusts) to spółki akcyjne (notowane na giełdzie), które inwestują w nieruchomości długoterminowo. W zamian za zakup ich akcji, REITy oferują inwestorom dywidendy z dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości. Do ich niewątpliwych zalet należą pasywny zysk w postaci dywidendy i mniejszy koszt zarówno czasu i pieniędzy.
Jak zwykle trzeba jednak pamiętać o ryzykach: REITy to spółki notowane na giełdzie, więc ich wartość podlega większym wahaniom (co może być okazją na zysk, ale i ryzykiem na stratę). Ich zakup wymaga więc konta maklerskiego. Jako posiadacz akcji REIT, nie masz też bezpośredniej kontroli nad inwestycją (choć każdy REIT udostępnia swoim akcjonariuszom dokumenty opisujące w jakie aktywa inwestuje). Dla niektórych wadą może też być fakt, że REITy nie działają bezpośrednio w Polsce, ale polski inwestor posiada możliwość zakupu REITów zagranicznych (niemal z całego globu) przez polskie konto maklerskie.
Inwestycja przez spółki i fundusze nieruchomościowe
Spółki i fundusze nieruchomościowe gromadzą kapitał od wielu inwestorów, aby realizować szeroko zakrojone inwestycje w nieruchomości. Współpraca z doświadczoną spółką nieruchomościową otwiera drzwi do inwestycji, które byłyby poza zasięgiem indywidualnego inwestora, zarówno pod względem skali, jak i zasobów finansowych.
Zalety:
- Dostęp do ekspertyzy: Korzystasz z wiedzy i doświadczenia specjalistów, co zmniejsza ryzyko utraty kapitału
- Elastyczność: Łatwiejsze wejście i wyjście z inwestycji w porównaniu do bezpośredniego posiadania nieruchomości. Potrzebujesz znacząco mniejszych środków, niż w przypadku bezpośredniego zakupu mieszkania.
- Oszczędność czasu: Często po zainwestowaniu nie musisz już nic robić. Po upływie wyznaczonego czasu otrzymasz wypracowany zysk lub dywidendę. Od Ciebie zależy, czy będziesz chciał wtedy wyjść z inwestycji (wypłacić kapitał) czy zachować go i otrzymywać kolejne dywidendy.
- Pasywny dochód: Regularne dywidendy z dochodów generowanych przez wynajem nieruchomości w portfelu funduszu.
- Dywersyfikacja ryzyka: Powierzenie środków firmie/funduszowi jest mniej ryzykowne niż inwestycja bezpośrednia w pojedynczą nieruchomość, dzięki rozłożeniu kapitału na wiele projektów.
Ryzyka:
- Opłata za zarządzanie: W zamian za obracanie Twoimi środkami i nieruchomościami, spółka/fundusz pobierze z Twoich zysków niewielką opłatę.
- Ryzyko płynnościowe: Analizuj dokładnie spółki, którym powierzasz środki. Uważaj szczególnie na te, które kuszą Cię “wielkimi zyskami w krótkim czasie”, znacząco odbiegającymi od średniej rynkowej. Jeśli przekażesz swoje ciężko zarobione pieniądze firmie bez autorytetu w branży i wiarygodnej historii finansowej możesz mieć później – w zależności od kłopotów finansowych firmy – problem z odzyskaniem swoich środków.
- Zależność od zarządzania: Twoje zyski zależą od skuteczności zarządzania spółką. Dlatego należy wybierać wyłącznie sprawdzone firmy, które mogą pochwalić się pozytywnymi opiniami lub potwierdzonymi wynikami inwestycyjnymi.
Jak widzisz, każda z tych metod inwestycyjnych ma swoje specyficzne cechy, zalety i ryzyka. Wybór między nimi powinien być podyktowany Twoimi indywidualnymi celami, preferencjami, możliwościami finansowymi oraz tolerancją na ryzyko. Omówmy teraz wspólnie te czynniki, aby znaleźć najlepszy sposób do inwestowania dla Ciebie.
Jak wybrać najlepszą metodę inwestycji dla siebie?
Aby zrobić to jak najlepiej, wygospodaruj sobie nieco czasu i na spokojnie odpowiedz na poniższe, kluczowe pytania strategiczne. Część z nich została opisana w poprzednim artykule z tej serii, więc jeśli go przeczytałeś/aś – teraz będzie Ci znacznie prościej:
1. Jaki jest Twój cel?
Zacznij od zdefiniowania swoich głównych celów inwestycyjnych. Czy szukasz szybkiego zysku, czy raczej długoterminowej, stabilnej inwestycji? Czy Twoim priorytetem jest generowanie pasywnego dochodu, czy może kapitałowy wzrost wartości nieruchomości?
2. Ile czasu możesz poświęcać inwestycji?
Ile czasu miesięcznie możesz poświęcić na zajmowanie się swoją inwestycją? Niektóre strategie, jak zarządzanie wynajmem krótkoterminowym, wymagają znacznego zaangażowania bieżącego czasu. Inne, jak inwestycje pośrednie, nie są czasochłonne. Samemu musisz konkretnie ocenić, ile godzin miesięcznie jesteś w stanie poświęcić na zajmowanie się swoją inwestycją.
3. Ile środków chcesz zainwestować?
Im wyższy kapitał, tym wyższe nominalne zyski możesz osiągnąć. Niemniej Twoja zdolność inwestycyjna będzie zależała od dostępnych zasobów finansowych. Bezpośredni zakup nieruchomości wymaga dużego większego kapitału początkowego (min. kilkaset tysięcy złotych, ale jeśli wspierasz się się kredytem hipotecznym, to wystarczy Ci 20% wkładu własnego wartości mieszkania). Z kolei jeśli chcesz zainwestować mniejszy kapitał, inwestycje pośrednie mogą być strzałem w dziesiątkę. Oczywiście, pośrednio można też zainwestować duże kwoty – spółki i fundusze nieruchomości realizują olbrzymie projekty, więc Twoje środki na pewno znajdą zastosowanie.
4. Jaka jest Twoja tolerancja na ryzyko?
Różne strategie wiążą się z różnym poziomem ryzyka. Ogólna zasada jest prosta: im większy i szybszy zysk, tym większe ryzyko. Z tego powodu bezpośrednie inwestycje krótkoterminowe wiążą się ze stosunkowo dużym ryzykiem – aby osiągać w ten sposób sukcesu, musisz być ekspertem. Długoterminowy wynajem jest zwykle mniej ryzykowny, ale wymaga większej cierpliwości i długofalowego zaangażowania.
5. Jakie jest Twoje doświadczenie na rynku nieruchomości?
Pozornie może wydawać się, że rynek nieruchomości jest bardzo stabilny – ciągle rośnie. Jednak jeśli cofniemy się pamięcią odpowiednio wstecz – np. do kryzysu gospodarczego z lat 2008-2009 – okaże się, że nie zawsze tak było. Polski rynek nieruchomości należy do jednych z najdynamiczniejszych w Europie i ciągle się zmienia. Widać to szczególnie w obszarze regulacji prawnych. Dlatego musisz szczerze odpowiedzieć sobie na pytanie: jaka jest Twoja znajomość tego rynku? Czy inwestowałeś już jakiś kapitał? Czy robiłeś to na rynku nieruchomości?
Niezależnie od wybranej strategii, ważne jest, aby być na bieżąco z trendami rynkowymi, zmianami w prawodawstwie i najlepszymi praktykami. Czy będziesz miał na to czas?
Jeśli Twoje odpowiedzi na powyższe pytania brzmią “nie”, być może lepiej dla Ciebie będzie zacząć od inwestycji pośrednich. Z pomocą profesjonalistów, zawodowo zajmujących się inwestycjami w nieruchomości, będziesz mógł się szybko i łatwo przekonać, czy rynek nieruchomości jest dla Ciebie.
Podsumowanie
Mam nadzieję, że Ten artykuł pomoże Ci wybrać najlepszy dla Ciebie sposób inwestowania w nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest szczere odpowiedzenie sobie na zadane powyżej pytania. Nie kopiuj rozwiązań swoich przyjaciół, znajomych czy internetowych ekspertów. Wybór najlepszej ścieżki zależy od Twoich osobistych celów, tolerancji na ryzyko, dostępnego kapitału i poziomu zaangażowania. To, co sprawdziło się w przypadkach innych osób, niekoniecznie zadziała u Ciebie. Zawsze miej tego świadomość.
Jeśli czujesz, że potrzebujesz personalnego podejścia lub pomocy w wybraniu najlepszego sposobu inwestycji, chętnie Ci pomogę. Poniżej znajdziesz prosty formularz kontaktowy. Użyj go, aby się ze mną skontaktować i porozmawiać niezobowiązująco. Pomogę Ci podjąć właściwą decyzję, która przybliży Cię do Twoich celów inwestycyjnych.
