Zakup nieruchomości to pewnie największy prywatny wydatek, jaki poniesie większość z nas. Nieważne czy kupujesz pierwsze mieszkanie na własność, czy kolejne pod inwestycje – odpowiednie zabezpieczenie transakcji jest na wagę złota. Kluczową rolę odgrywa tu umowa przedwstępna. Zobowiązuje ona wszystkie strony transakcji do zawarcia docelowej umowy w przyszłości. Mówiąc potocznie, umowa przedwstępna stanowi gwarancję, że żadna ze stron „nie rozmyśli” się w międzyczasie lub nie wybierze innego sprzedawcy/kupującego.

Kluczowym mechanizmem zabezpieczającym interesy stron w takiej umowie jest zaliczka lub zadatek. Zanim zdecydujesz się podpisać umowę, musisz dokładnie zrozumieć ich wady, zalety i różnice. Ze wszystkim zapoznam Cię w tym artykule.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to dokument, który zobowiązuje strony do zawarcia umowy docelowej w przyszłości. Jej głównym celem jest określenie istotnych warunków, które będą obowiązywać w momencie finalizacji transakcji.

Dlaczego nie zawiera się zwykłych umów zamiast umów przedwstępnych?

Kiedy wszystkie warunki do zawarcia umowy są spełnione, strony mogą przystąpić do realizacji. Jednak są sytuacje, gdy nie wszystkie elementy są jeszcze gotowe – na przykład trzeba dopiąć kwestie formalne lub finansowe – ale strony wyrażają chęć współpracy. Wtedy pomocna jest właśnie umowa przedwstępna. Taka umowa zabezpiecza wzajemne zobowiązania, dając czas na dopełnienie niezbędnych formalności.

Przykładem podobnej umowy jest umowa deweloperska, na mocy której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę praw do nieruchomości po ukończeniu budowy, np. własności mieszkania lub domu jednorodzinnego.

Jakie konkretne elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?

Kluczowe elementy umowy przedwstępnej:

• Dane stron: Imiona, nazwiska, adresy oraz numery identyfikacyjne uczestników umowy.
• Przedmiot umowy: Szczegółowy opis nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży.
• Cena: Ustalona wartość nieruchomości, która będzie podstawą do dalszych negocjacji.
• Termin zawarcia umowy ostatecznej: Konkretna data, do której strony zobowiązują się sfinalizować transakcję.

Dzięki umowie przedwstępnej możliwe jest uniknięcie wielu nieporozumień oraz sporów prawnych. W kontekście zakupu nieruchomości, jej obecność może znacząco wpłynąć na płynność przeprowadzanej transakcji oraz na poczucie bezpieczeństwa obu stron. Kluczowe elementy powinny być starannie przemyślane i dokładnie opisane, aby zminimalizować ryzyko wystąpienia problemów w przyszłości.

Rodzaje zabezpieczeń w transakcjach nieruchomościowych. Definicja zadatku i zaliczki

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej często pojawia się temat zadatku, który bywa mylony z zaliczką. Mimo że oba te pojęcia dotyczą płatności na poczet transakcji, różnią się swoim znaczeniem i skutkami prawnymi.

• Zaliczka: nie jest formalnie zdefiniowana w Kodeksie cywilnym, ale funkcjonuje powszechnie w praktyce. Można ją opisać jako kwotę wpłaconą na poczet ceny, która w przypadku niepowodzenia transakcji jest zwracana. Jeśli natomiast transakcja dojdzie do skutku, zaliczka po prostu obniża końcową kwotę do zapłaty.
• Zadatek: Zadatek ma już swoje miejsce w przepisach prawa. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, zadatek to kwota wpłacana przy zawieraniu umowy, która stanowi zabezpieczenie jej wykonania. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli to druga strona zawini, osoba, która wpłaciła zadatek, może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Jak to wygląda w praktyce?

Załóżmy, że kupujący wpłacił zadatek w wysokości 10 000 zł. Jeśli nie sfinalizuje zakupu z własnej winy, sprzedający zatrzyma tę kwotę. Z kolei, jeśli to sprzedający wycofa się z umowy, kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czyli 20 000 zł.

Dlaczego zadatek działa w ten sposób? Jego celem jest równoważenie odpowiedzialności obu stron. Jeśli kupujący traci wpłacony zadatek w przypadku swojej winy, sprzedający powinien ponieść taką samą konsekwencję, gdy to on nie dotrzyma umowy.

Kiedy zastosować zadatek i zaliczkę?

Zaliczka jest wykorzystywana w sytuacjach, kiedy transakcja jest mniej formalna lub gdy strony są sobie znane i mają zaufanie do siebie.

Zadatek warto rozważyć, gdy istnieją obawy co do realizacji umowy. Poprzez swoje skutki finansowe, zadatek znacząco zwiększa bowiem motywację do wykonania finalnej umowy.

Oczywiście decyzja o wyborze między zaliczką a zadatkiem powinna być przemyślana i dostosowana do specyfiki transakcji oraz relacji między stronami.

Jak prawidłowo ustalić wysokość zaliczki lub zadatku?

Odpowiedź na to pytanie brzmi…”to zależy”. Jak w wielu skomplikowanych kwestiach, nie ma tu prostego przepisu. Weź pod uwagę pod uwagę następujące czynniki:

1. Wartość nieruchomości: Im wyższa cena zakupu, tym większa może być kwota zaliczki lub zadatku. W przypadku nieruchomości premium, kwota lub wartość % zadatku może być wyższa, niż w przypadku nieruchomości standardowych.
2. Rodzaj transakcji: Przy szybkich zakupach lub w warunkach dużego zainteresowania nieruchomością, warto rozważyć wyższą kwotę jako formę zabezpieczenia. Kupujący powinien na nią przystać.
3. Ryzyko inwestycji: Im większe ryzyko podejmuje kupujący nieruchomość, tym kwota zadatku lub zaliczki powinna być relatywnie mniejsza. Przykładowo, jeśli nieruchomość ma na sobie potencjalne problemy prawne, zadatek powinien być odpowiednio pomniejszony.

Zaleca się, aby wysokość zaliczki wynosiła około 5-10% wartości nieruchomości. W przypadku zadatku, zazwyczaj oscyluje on w granicach 10% ceny zakupu.

Prawidłowe ustalenie tej kwoty zabezpieczy Twoje interesy oraz zwiększy pewność realizacji transakcji.

Przelew czy gotówka? Co wybrać przy wpłacie zaliczki?

Zdecydowanie lepszym wyborem bedzie przelew. Nawet jeśli miałbyś ponieść koszty transakcyjne z powodu wykonania dużej kwoty przelewu, zabezpieczenie jest nieporównywalnie większe niż w przypadku transakcji gotówkowej. Przelew będzie też udokumentowany przez bank, dzięki czemu nikt go nie podważy.

Jak się zabezpieczyć jako kupujący przy zawieraniu umowy przedwstępnej?

Zabezpieczanie się jako kupujący przy zakupie nieruchomości wymaga nie tylko wyboru odpowiedniej formy zabezpieczenia finansowego, ale także podjęcia dodatkowych kroków w celu zminimalizowania ryzyka. Oto kilka istotnych środków ostrożności, które na pewno Ci się przydadzą:

• Dokładnie sprawdź stan prawny nieruchomości – Upewnij się, że sprzedający jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości. Skontroluj księgi wieczyste, aby zweryfikować obciążenia oraz hipoteki. W razie potrzeby, nie wahaj się skorzystać z usług notariusza. Pomoże Ci on w przygotowaniu umowy przedwstępnej oraz sprawdzi jej zgodność z przepisami prawa. Zapewnia to dodatkową ochronę i potwierdzenie ważności dokumentów.
• Oceń stan techniczny nieruchomości – Zleć profesjonalną ekspertyzę, aby ocenić stan budynku lub mieszkania. Pozwoli to uniknąć niespodzianek związanych z kosztownymi naprawami po zakupie.
• Zawrzyj klauzul ochronne w umowie: Wprowadź zapisy dotyczące warunków odstąpienia od umowy w przypadku niezgodności z deklaracjami sprzedającego. Określ terminy związane z realizacją umowy oraz skutki ich niedotrzymania.

Jak odstąpić od umowy przedwstępnej i jakie ma to prawne konsekwencje?

Jeśli chcesz odstąpić od umowy przedwstępnej bez ponoszenia z tego tytułu kar umownych, możesz to zrobić na 2 sposoby. Nie będzie to jednak łatwe:

1. Podstawy prawne: Aby odstąpić od umowy, potrzebujesz podstaw prawnych, które pozwolą Ci wystąpić o odstąpienie bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Może to wynikać z niewykonania zobowiązań przez jedną ze stron lub z innych przyczyn określonych w umowie. Skonsultuj się z prawnikiem i sprawdź, jakie masz dostępne opcje.
2. Zgoda obu stron: Od umowy można też odstąpić za dobrowolną zgodą obu stron. Jeśli druga strona wyrazi na to zgodę, nie będziesz musiał tracić zadatku. Dlaczego jednak druga strona miałaby się na to zgodzić? Przeanalizuj, co możesz jej zaproponować. Ten scenariusz będzie od Ciebie wymagał dużych umiejętności negocjacyjnych.

Oczywiście możesz też „po prostu” odstąpić od umowy przedwstępnej. Nikt nie może Ci tego zabronić. Licz się jednak z tym, że poniesiesz konsekwencje, które na pewno zostały zawarte w treści umowy przedwstępnej. Jakie negatywne scenariusze mogą Cię czekać?

Konsekwencje prawne odstąpienia od umowy:

Zadatek: W przypadku odstąpienia, strona, która nie wywiązała się z umowy, może stracić zadatek. Z drugiej strony, druga strona może domagać się zwrotu podwójnej kwoty.

Zaliczka: W przypadku zaliczki, jej zwrot następuje zazwyczaj bez dodatkowych konsekwencji finansowych.

Obowiązki informacyjne: Strony powinny poinformować się nawzajem o zamiarze odstąpienia oraz ewentualnych roszczeniach związanych z niewykonaniem umowy.

Jak widzisz, decyzja o odstąpieniu od umowy raczej nie będzie mieć pozytywnych skutków. Jeśli nie jesteś przekonany co do umowy, lepiej w ogóle jej nie podpisuj. Tak będzie znacznie prościej.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że ten artykuł rozjaśnił Ci jak działa mechanizm zadatku i zaliczki przy umowie przedwstępnej i kiedy się na niego zdecydować. Dzięki temu będziesz w stanie lepiej chronić swoje interesy, zminimalizujesz ryzyko i z większą pewnością podejdziesz do kolejnych transakcji na rynku.

Nie odpowiedziałem na jakieś Twoje pytanie? Napisz do mnie na [email protected] lub na moim LinkedIn, a chętnie podpowiem Ci jak solidnie się zabezpieczyć przy zakupie i  sprzedaży nieruchomości.

Powodzenia w Twoich przyszłych transakcjach!